個人事業主でも住宅ローンの審査に通る?

会社員と比較して不安定な職業とみなされやすい個人事業主の方の場合、住宅ローン審査に通ることができるのでしょうか?

結論から述べてしまうと、個人事業主も、住宅ローン選びや審査のポイントをクリアできれば大きな問題にはなりません。個人事業主におすすめしたい住宅ローンや審査前に知っておきたい注意点を見ていきます。

スポンサードリンク

 


個人事業主の住宅ローンはフラット35がおすすめ

まずは、個人事業主におすすめしたい住宅ローンの紹介です。個人事業主でも借りやすい選択肢としては、フラット35があげられます。

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が連携して扱っている住宅ローンのことです。個人事業主におすすめしたい理由は、大きく分けて3つあります。

1.前年度の所得と借入のバランスが審査対象

一般的な住宅ローンでは、直近3期分の所得を基準から収入の安定性をチェックします。これが個人事業主にとっては高めのハードル。個人で仕事を受けていると、仕事の多い年・少ない年があって、収入にもばらつきが出ます。

3年前は500万円・2年前は150万円・昨年は350万円など、年度によって収入に差があると、審査落ちの原因です。

フラット35では、前年度の所得と返済のバランスを重視します。一時的に収入が減ってしまった年度があっても住宅ローンの返済に影響しない範囲だったら「問題ない」と判断される可能性が高く、審査通過も可能です。

最低年収のボーダーラインがないところも、個人事業主にとって都合がよいポイントでしょう。年収に自信がない人でも住宅ローンを契約できる見込みがあって、マイホーム取得のチャンスがあります。

2.事業用融資は個人の借入に含めない

フラット35と一般的な住宅ローンは、事業資金の借入に対する扱いが異なります。一般的な住宅ローンでは「個人事業主の借入」とみなして、審査結果に反映する方法が主流です。

独立間もない状態で開業資金や運転資金を借りた人だと、審査通過は至難の技。よほどたくさん利益をあげて収入を確保しない限りは、住宅ローンが組めません。フラット35では、事業用融資を個人の借入とは別枠と考えます。

開業資金や運転資金を借りている人でも切り離して審査を受けられるため、個人の信用力には影響しません。

3.開業1年未満の個人事業主でも審査通過のチャンスがある

フラット35は、開業間もない段階の個人事業主にもおすすめです。確定申告を1回でも行っていれば申込要件を満たすため、なるべく早くマイホームを検討したい人には助かります。

当然ながら確定申告を行っていない人は対象から外れるため、税務処理はきちんとしましょう。確定申告シーズンになって慌てなくてもすむように、日常的な記録をこまめに残すと便利です。

開業半年で確定申告を迎えたなど1年目の年収が低くなる場合は、日割り計算も認められます。営業日数を365日に割り戻して「1年まるまる営業したら、このくらいの収入になったはず」といった数字が認められるということです。

長い目で考えたら、住宅ローン金利は上がっていくと考えられます。今の水準で長期固定金利のローンを組むのは、合理的な判断でしょう。一般的にも「フラット35は審査難易度が低く、信用力や年収に不安を感じる人におすすめ」といわれています。個人事業主が住宅ローン選びで迷ったら、まず検討したい選択肢といえるでしょう。

スポンサードリンク

 

個人事業主は要注意!住宅ローン審査の失敗パターン

そもそも、なぜ個人事業主は住宅ローンの審査で不利になるのかを考えたことはありますか。住宅ローン審査に落ちてしまう人には、典型的なパターンがいくつかあります。以下4つのパターンからあてはまるものがないかを確認しましょう。

1.税金や社会保険料を滞納している

まずは、税金や社会保険料など、支払うべきお金に関することです。個人事業主は、会社員のように給与天引きで処理されるわけではないので、忘れてしまう人もいます。

住宅ローンの申込書類には納税証明書を添付するため、滞納を隠すことはできません。個人事業主が支払うべき税金や社会保険は6種類です。すべての人に関係するものだけでも4種類あります。

【税金関係】
所得税・住民税・個人事業税・消費税
※個人事業税と消費税は支払い義務がない人もいます。

【社会保険】
国民年金保険料・国民健康保険

未納が続くと、滞納処分をとられてしまうリスクがあります。督促状が送られても音信不通が続いた場合は、財産の差し押さえも可能です。

財産の差し押さえの範囲には、預貯金が含まれます。金融機関に滞納がバレるだけでなく、ネガティブな印象が残るのは当然です。

強硬手段をとられる前に自主的に対応すれば、最悪の状況は回避できます。住宅ローンの申込前に未納をすべて洗い出し、払いきったところで証明書を取得しましょう。

2.ビジネスローンを滞納している

一般的な住宅ローンでは事業用融資の影響が大きいのは、上で見たとおりです。ビジネスローンを滞納している・頻繁な延滞を起こしているなど資金繰りに不安を感じる状態だと、審査落ちしやすくなります。

「公庫からの融資は別枠」と考える人も多いのですが、日本政策金融公庫も全国銀行個人信用情報センター会員です。ほかの金融機関が参照できる状態で返済が遅れた記録は残り、滞納を隠せません。

個人の信用力に影響するか・しないかは別として、資金繰りが苦しくなるほど仕事がうまくいっていない状況にも関わらず、マイホーム取得に踏み切るのは危険です。支払うべきものはきっちり支払い、事業を安定させることを第一優先に考えて、個人的な買い物は後回しとするのが賢明でしょう。

3.過剰な節税対策・赤字申告

個人事業主だと、あえて赤字申告をしたり、利益がたくさん出た年にまとまった費用がかかる設備の入れ替えをしたり。

何らかの節税対策を行っている個人事業主も多いのではないでしょうか。これらはすべて住宅ローン審査が難航する原因です。所得欄の金額が低い分だけ借入可能額が減ってしまって、契約可否にも影響が出ます。

一生懸命節税対策を行ってきた人も、住宅ローンに申込む3期前から利益を残す計算に切り替え、所得水準を高める方向に持っていくのが賢明です。過剰な節税対策を控えて、稼ぐ力があることを証明しましょう。

業務システムの導入や大口の仕入れなどまとまった出費が見込まれる買い物は、タイミングを考えます。

公私混同は禁物ですが、自分だけで仕事をしている以上はどうしても、ライフイベントとの兼ね合いで収支計画をコントロールしていかなくてはいけない場面があるもの。長期的な事業計画を立てる際には、マイホーム取得時期も考慮しましょう。

4.事業用面積が広すぎる店舗併用住宅

住宅ローンは、マイホームの取得を前提にした商品です。事務所や店舗を兼ねて自宅を設計する場合、面積の比率に気をつけましょう。

居住用部分が半分以下になってしまうと、住宅ローンの対象外と判断される可能性が高くなります。金融機関によっては、居住用部分が半分以上でも「住宅ローンは居住用部分だけ。

事業用部分はビジネスローンを使ってほしい」とアドバイスされるかもしれません。このあたりの判断は個別の相談が必要なので、窓口で聞いてみましょう。

住宅ローン審査で減額された!希望額を借りるための対策

審査対策を行っても希望額に満たない金額しか認められなかった場合は、どうしたらよいのでしょうか。個人事業主が住宅ローンの借入可能額を上げるためには、こんな対策を検討しましょう。

対策1:修正申告

修正申告とは「確定申告が間違っていた」と税務署に申告することにより、追加の税金を納めることです。税務署から指摘を受ける前なら、確定申告シーズンが終わってからでも手続きできます。管轄税務署で修正申告書を受取り、記載すべき箇所を埋めて提出しましょう。

修正申告で契約可能額を引き上げることができるのは、意図的な節税対策などで所得を少なく申請していたケースです。所得を水増ししてまで行うものではありませんから、実情に基づいた対応を検討しましょう。

なお、修正申告を行った事実は、金融機関にも筒抜けです。「お金の管理がずさんな人」といった印象を持たれて、逆効果になるリスクもあります。修正申告書を作成する手間・延滞税の納付など時間と費用がかかる問題ですから、安易な判断は避けましょう。

対策2:取引銀行に相談する

事業用資金を借りている銀行は、業績や借りたお金の使い道をきちんと理解しています。一時的に所得が不安定になった時期の状況や今後の方向性に関して知っている分だけ、住宅ローン相談がスムーズに進み、借入可能額の交渉もしやすいはずです。担当者と会った際に住宅ローンについて聞いてみると、よい反応が得られるかもしれません。

取引銀行に個人的な口座を作り、マイホーム取得に向けた頭金を貯めるなど、継続的な対策を行うことでも有利になるケースはあります。

住宅ローン契約も、人間対人間のおつきあいが大切です。銀行から「この人なら信頼できる」と思ってもらえる存在となることで、ビジネスもプライベートもうまくいきます。

対策3:返済期間を長くする

返済期間を長くとるほど毎月の返済額が少なくなるため、返済負担率が下がります。返済負担率が下がった分だけ契約可能額は上がるところがポイントです。

当初の申込を20年で行った人なら25年・30年で行った人なら35年など、長めのプランを考えてみましょう。個人事業主には決まった定年退職年齢がないことから、60歳や70歳になっても、収入を得るチャンスはあります。老後の暮らしまで含めたライフプランをベースに、マイホーム取得計画を検討しましょう。

スポンサードリンク

 

【個人事業主の夫・会社員の妻】審査で有利な住宅ローンの組み方は?

いろいろな対策を行っても契約可能額に満たない場合、妻の協力を得る方法も検討されます。個人事業主の夫・会社員の妻という世帯なら、以下3つが選択肢です。

1.妻名義の単独ローン
2.夫婦それぞれがローンを組むペアローン
3.妻の収入合算で夫名義の単独ローン

それぞれにメリット・デメリットがあるため、どの夫婦にとっても最善な選択肢はありません。各方法の特徴をふまえて、自分たちにとって望ましい組み方を考えてみましょう。

妻名義の単独ローン

妻がフルタイムで働いている夫婦なら、単独の住宅ローンを検討できます。妻の単独ローンなら夫の信用力は問われないので、個人事業主であることは無関係です。ローンを妻名義にするといっても、夫の貯金から頭金を用意してバランスをとることはできます。

<メリット>
・夫の働き方とは関係なく、審査通過のチャンスがもらえる
・女性専用住宅ローンを活用できる

<デメリット>
・出産や介護などライフイベントに対する柔軟性が下がる
・返済を担当する妻しか、住宅ローン控除を受けられない
・妻が住宅ローンを担当する理由について、金融機関からくわしく聞かれる
・妻しか団信には加入できない

女性の社会進出が進んでいるとはいえ、夫婦のマイホーム取得なら、夫メインの契約が主流です。妻が担当する理由についてきちんと説明しないと、あらぬ誤解を受けてしまい、審査落ちするリスクがあります。

理由を説明したとして、どのくらいまで理解を示してくれるかは、金融機関によって異なるところ。女性専用住宅ローンの扱いがあって、比較的柔軟な対応が期待される金融機関に相談しましょう。

夫婦それぞれが住宅ローンを組むペアローン

ペアローンとは、夫婦それぞれが契約の主体となり、2本セットの住宅ローン契約を行うことをいいます。個人事業主の夫が申込をした金融機関に扱いがあれば「希望額に満たないので、妻とのペアローンを組みたい」と相談しましょう。

<メリット>
・夫婦ともに住宅ローン控除を受けられる
・夫の単独ローンより契約可能額が高くなる
・夫婦ともに団信に加入可能

<デメリット>
・住宅ローン2本分の諸費用や手数料負担が必要
・検討できる金融機関が限定される
・離婚したときの財産分与が複雑になる

妻の単独ローンほどイレギュラーな組み方ではないので、金融機関の理解を得やすい選択肢です。夫婦ともに住宅ローン控除の対象となり、節税効果が期待されます。

デメリットの中で注目したいポイントは、初期コストに関することです。ペアローンを組んだ場合の諸費用・手数料合計は、担当者に聞けば教えてくれます。単独ローンを組んだ場合のコストと比較しつつ、許容できる範囲におさまるかを検証しましょう。

妻の収入合算で夫名義の単独ローン

フラット35では、ペアローンの扱いがありません。その代わり、妻の収入を合算した合計値により、審査を受けることができます。この場合、収入を合算するだけですから、契約の当事者は夫です。妻は連帯保証人もしくは連帯債務者となって、夫同様の責任を負う立場となります。

<メリット>
・夫の単独ローンより契約可能額が高くなる
・住宅ローン1本分の諸費用や手数料で契約できる

<デメリット>
・夫しか団信に加入できない ※フラット35は「デュエット(夫婦連生団信)」を選択可能。
・金融機関によっては、全額の合算ができない ※フラット35は、全額を合算可能。
・検討できる金融機関が限定される

個人事業主におすすめしたい住宅ローンとして紹介したフラット35は、収入合算する際にもメリットがたくさんあります。夫単独でフラット35を申込み、希望額に満たなかったら収入合算を相談する流れがよいでしょう。

スポンサードリンク

PAGETOP