住宅ローンの審査が甘い・緩い銀行ってあるの?

住宅ローン契約をする際には、所定の審査が入ります。年収が低い方や、一度審査に落ちた方など、不安要素がある人ほど審査が甘い・緩い銀行を求めがちです。

実際のところ、住宅ローンの審査が甘い銀行があるのか?審査が緩い銀行あるとしたらどうやって選べばよいのかなど、住宅ローンに不安を抱える人に紹介したい基礎知識を見ていきます。

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住宅ローンの審査が甘い・緩い銀行を探す前に考えたいこと

誤解が起きないように、あえて厳しいことをいいます。銀行によって住宅ローンの審査基準が異なることから「借りやすい」「借りにくい」がいくらか出てくることはあっても「ある銀行だけ特別甘い」というのは考えにくいのが実際です。

「住宅ローン審査 甘い」「住宅ローン 審査 緩い」などと検索して表示される結果を鵜呑みにすると、大きな誤算となりかねません。

審査難易度の口コミを過信しない

住宅ローンに関する口コミを集めているホームページを見ていると「年収300万でも借りられた」「自動車ローンが残っていても大丈夫だった」など、成功事例が載っていることもあります。

これはあくまで、その人・そのタイミングだけのお話です。ほとんど同じ条件で住宅ローンの申し込みを行っても、審査に通らないケースはあります。

住宅ローン申込者のどんなところを評価して審査通過を決めたのかは、金融機関の担当者にしか分かりません。知人から聞いた話し・不動産業者の経験談なども同様のことがいえます。

口コミや人づてに聞いた住宅ローンの評判を参考にするのはよいのですが「同じ結果になるはず」といった思い込みは禁物です。

背伸びして住宅ローンを組むのは危険

また、住宅ローンは、背伸びしてまで契約するものではありません。契約したら20年や30年と長期スパンの返済義務が生じて、ライフプランが大きく変わるリスクも伴うためです。

賃貸住宅には、収入の減少に合わせて安い物件に住み替えするなど、家計状況に合わせた調整を行いやすいメリットがあります。住宅ローンの返済が難しくなったら、自宅を手放して新しい住まいを探す費用・ローン残高に満たない金額でしか売れなかった際には差額を振り込むなど、大々的なてこ入れが必要です。

現金で差額を支払えない状況なら、債務整理も選択肢となってしまいます。せっかく頑張って手に入れたマイホームを手放さなくてはいけないうえに信用情報に傷がついたら後悔だけが残りますよね。現在の家計状況を冷静に見直して、本当にマイホームを買ってもよいのかを今一度考えてみましょう。

住宅ローン審査に通る人・通らない人

銀行は個人から集めたお金を誰かに貸し出し、利息収入のビジネスを行っています。貸し倒れが起こると利息収入が得られないばかりか元本割れになってしまうため、所定の審査が必要です。貸し倒れリスクが低いと判断されて審査に通る人の典型的なパターンとして、以下のような人物像が考えられます。

・大企業の正社員もしくは公務員
・士業や医師など、社会的な信頼が高い人
・同じ会社に長年勤務して、安定した収入を得てきた人
・健康面の問題がなく、失業リスクが低い人
・コツコツお金を貯めてきて、計画的にマイホームを取得しようとしている人
・身の丈にあった予算を決めて、住宅を選んでいる人

勤続年数や職業、健康面など、なかなか解決できない項目のほか、自己努力で何とかできるものもあります。

予算の見直しや頭金の準備など、少しでもプラスの評価をもらえるように準備しましょう。そのうえで、審査が甘い・緩い住宅ローンの探し方をふまえた銀行選びに進んでください。

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審査が甘い・緩い住宅ローンの探し方 7つのポイント

ここまでをきちんと理解したうえで「それでも、やっぱり審査が甘い・緩い住宅ローンを探したい」という人のため、銀行選びのポイントを紹介します。繰り返しになりますが、安易な住宅ローン契約は避け、計画的な借入先を検討する際の参考に活用ください。

地銀や信用金庫の住宅ローンはねらい目

最初に注目したいのは、銀行の規模や知名度です。メガバンクやメガバンクに準ずる大手銀行はネームバリューがある分だけ、あえて間口を広げなくても、住宅ローン申込者を集められます。

お金を借りたい人がたくさんいれば、審査基準が厳しくなるのは当然です。地方銀行や信用金庫だと、なかなかそうもいきません。

住宅ローンの審査基準を低くして申込者を集めないと、利益が出なくなってしまいます。地方銀行が複数あるエリアだったら、規模が小さく、地域密着スタイルで経営しているところほど柔軟な対応が受けられるかもしれません。

大手銀行のように大々的に広告することは少なくても、住宅ローンの相談したらすぐ前向きに対応してくれるところは意外とあるもの。両親と同居している人なら、おつきあいがある銀行を紹介してもらうのもおすすめです。何年間ものおつきあいがあれば金利交渉に応じてくれるところもあるので、窓口で聞いてみましょう。

不動産業者の提携住宅ローンを検討する

住宅展示場や不動産業者のイベントでは、提携ローンの案内を受けることがよくあります。不動産業者としてはローンの審査が通らないと、物件が売れません。

年収や職業、希望条件に合わせてお金を借りやすい銀行を紹介することもしばしば。審査通過できるかどうかというギリギリラインにいる人については、口利きも期待されます。

不動産業者の提携ローンは低金利のネット銀行ではなく、グループ会社の商品や関わりが深い金融機関を優先することが多く、信用力がある人にとって最善の選択肢とは限りません。

「住宅ローンの審査が通るか不安だけど、よい条件の銀行を根気強く探したい」という人にとっても不本意な結果となるリスクはあります。審査難易度と期待される条件を総合的に判断して、納得がいく選択が大切です。

メインバンクに住宅ローンの相談をしよう

比較的まじめに貯金してきた人だったら、メインバンクに住宅ローンの相談をする手もあります。これまでのお金の流れから誠実な人柄や堅実性をアピールできて、よい返事がもらえるケースもあるためです。

一部の金融機関では「給与振込口座に設定すれば住宅ローン金利を0.1%優遇」「住宅ローン契約でATM手数料無料」など、明確な特典を打ち出すことで、囲い込みを行っています。

深いおつきあいをするほどよい待遇が期待されるのは、上手に金融機関を活用するために取り入れたいテクニックの1つ。

大々的にはアピールしていない商品やキャンペーンの情報を定期的にもらえます。住宅ローンキャンペーンを行っているときは、支店としても「頑張って契約をとろう」と動いているため、柔軟な対応を受けられるかもしれません。

金利が高いもしくは幅がある住宅ローンを探す

住宅ローンの金利は、想定される貸し倒れ率との関係から決まります。以下のように考えると、申込むべき住宅ローンが見えてくるのではないでしょうか。

ローン金利が高い → 貸し倒れがたくさん起こるリスクがある → 審査が甘い・緩い

ローン金利が低い → 貸し倒れが起こる可能性は低い → 審査が厳しい

住宅ローンの適用金利は、個別に判断されるものです。広告に掲載されているモデル金利が低くても一定の幅が見られる住宅ローンなら、間口を広くとっている可能性が考えられます。

たとえばソニー銀行では2018年12月現在の変動金利・住宅ローン金利が0.457%・楽天銀行では0.527~1.177%。ソニー銀行では0.457%で貸せない相手はお断りなのに対して、楽天銀行では条件が悪くても納得できる人なら契約できることになります。

独自特典が少ない銀行の住宅ローンをあえて選択

住宅ローン金利がどこも横並びに近い条件になってから、独自特典に力を入れる金融機関も増えてきました。独自特典の例としては、以下のようなサービスがあげられます。

・マイカーローンや教育ローンなどの金利優遇
・ホテルやレストランなど提携店舗での優待サービス
・生活用品や家具の割引特典
・家事代行サービスの割引利用
・保障が手厚い団信へ無料加入が可能

新生活スタートに役立つ特典が多くて魅力的に感じますが、充実したサービスをそろえているほど、住宅ローン審査難易度は高くなりがち。

独自特典をつけることで運営コストがかさめば、信用力が高い人しか受け入れなくなるためです。審査難易度だけに注目するなら、独自特典が少ない住宅ローンを優先しましょう。

フラット35を検討する

銀行独自の住宅ローンだけではなく、フラット35を検討するのも一案です。フラット35は、独立行政法人「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が連携して、販売を行っています。

一般の住宅ローンとの大きな違いは、金融機関が行った契約の債権を住宅金融支援機構が買取り、不良債権にならないことです。自分たちがリスクを負わない契約だからこそギリギリラインの申込者にも柔軟な対応ができ、借りやすい住宅ローンと考えられます。

気をつけたいのは、フラット35でも所定の審査は行う点です。このときの基準の設定方法が一般的な住宅ローンとフラット35で異なります。

一般的な住宅ローンの審査基準は銀行ごとに異なって、ブラックボックス化しています。フラット35では返済負担率のボーダーラインがきっちり公表されていることから理不尽な理由で落とされるリスクが低く、審査が不安な人でも安心です。

返済負担率のボーダーラインですが、年収400万円未満なら30%・年収400万円以上なら35%。年齢基準や住宅に関する要件など返済負担率以外の条件もクリアして申込を行いましょう。

住宅ローンの約款をチェックする

一般的には審査が厳しくなりやすいネット銀行の中にも、審査基準を甘めにして申込を集めている金融機関はあります。住宅ローンの約款には勤続年数や年収の具体的な基準が書かれていることも多いため、きちんと読んでおきましょう。

具体例を出すと、イオン銀行の住宅ローンは、勤続年数6ヶ月以上・前年度年収100万円以上からチャンスがあります。

じぶん銀行は、前年度年収200万円以上がボーダーライン。ネット銀行の平均的な基準は勤続年数2年以上・年収400万円以上ですから、イオン銀行とじぶん銀行は良心的な設定でしょう。

ネット銀行にこだわらないなら、りそな銀行も選択肢に入ってきます。利用対象者の基準は、前年度税込年収100万円以上・勤続年数1年です。

約款に書かれた基準に届かない状態で住宅ローンの申込を行っても、よい返事はもらえません。かなり強い効力がある書類ですから、どんなに熱心に交渉したとしても、約款に反する契約はできないためです。

そもそも、住宅ローンの申込条件をよく読まずに交渉している時点で、金融機関からの信頼度は下がります。パソコンの画面で読むのが大変だったらプリントアウト、重要な内容が書かれている部分にはマーカーを引きながら、確認するとよいでしょう。

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住宅ローン審査に通りやすい物件とは

住宅ローン審査に影響を与える項目は、人的評価だけではありません。購入予定の物件がすでに決まっている場合は担保評価をチェックされ、審査結果に影響します。

住宅ローンの審査が甘い・緩い銀行に申込んでも、担保評価が「今ひとつ」と判断されると、よい返事をもらえません。住宅ローンの審査に通りやすい物件選びのポイントを理解しておきましょう。

担保価値が高い物件は有利

住宅ローン契約では土地や建物に抵当権を設定して、返済できなくなったら自宅を取り上げることで債権を回収します。

極端な話しをすれば、土地や建物の価値を上回る金額を貸さない限り、金融機関の損するリスクは低いといえるでしょう。

担保価値には、立地や築年数、ハウスメーカーなど、いろいろな要素が関係します。ここをくわしく説明すると長くなるので割愛しますが「誰もがほしがる物件であるほど担保価値が高く、住宅ローン審査にも有利」ととらえておけばよいでしょう。

条件付きの物件は担保評価を受けにくい

反対に、住宅ローン審査で評価されにくい物件の特徴も見ておきます。以下のような物件だと、審査が難航するかもしれません。

・借地の上に建つ中古一軒家
・現行の法定基準を満たしていない再建築不可物件
・区画整理事業の保留地に該当する
・環境的瑕疵物件(周辺に嫌悪施設がある・騒音・悪臭など)

自分としては「安いから、ここで十分」と思って物件取得を検討した場合でも、住宅ローンの審査に通るかは別問題です。地域の相場と比較して、明らかに安い物件を検討する際には気をつけましょう。

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