住宅ローン審査項目は?

住宅ローンを組むためには、所定の審査が入ります。審査を通して借入可否や適用金利など具体的な条件が決まるため、少しでも有利に働くように準備するのが失敗しない借入のコツ。住宅ローンの審査項目に関する基礎知識をおさらいして、申込みに備えましょう。

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住宅ローンの主な審査項目はこの7つ

住宅ローンの審査項目には、年齢や年収といった「人」に関する項目と物件評価に対する項目が含まれます。

細かい審査内容は金融機関ごとに変わってくるケースもありますが、一般的に見られやすい内容を知っておくことは大切です。最低限知っておきたい住宅ローン審査項目7つと各項目のポイントを見ておきましょう。

審査項目1.年齢

完済時年齢と借入時年齢の両方がチェックされます。募集条件に書かれている年齢に関する基準をきちんと読み、自分が対象に含まれている住宅ローンを優先しましょう。

主要な金融機関では、申し込み時の年齢が70歳以下もしくは65歳以下です。完済時の年齢は、80歳未満としているところが目立ちます。

なお、条件に書かれている上限をクリアできても、審査に通るかは別問題です。定年退職を迎えてもなお返済が続くプランは老後の家計を圧迫するリスクが高く、審査担当者にとっても目につきやすいリスクといえます。できることなら65歳までには完済する計画を建てた方が安心です。完済時年齢を下げるためにも、マイホーム取得はなるべく早い段階から検討しましょう。

審査項目2.年収

住宅ローンの審査では、年収から借金総額を割り算して計算される返済負担率がチェックされます。金融機関ごとに設定されている返済負担率を超えてしまうことは審査落ちの原因の1つ。

「年収に対して借金が多すぎる」となれば貸し倒れリスクが高くなるため、マイホーム購入資金の借入はできません。

フラット35の基準を見ておくと、年収400万円未満だと返済負担率30%以下、年収400万円以上は35%以下にするように決まっています。明確なボーダーラインが示されていない金融機関独自の住宅ローンでも、同じくらいの水準が上限と考えてください。

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審査項目3.職業や働き方と勤続年数

職業や勤続年数からは、収入の安定性が分かります。契約社員や派遣社員、自営業は収入水準が変わるリスクが高く、チェックの目は厳しくなるのが通常です。

「契約社員は大丈夫でも派遣社員はお断り」など金融機関ごとに明確な基準を設定していることもあるので、情報収集を徹底しましょう。

自営業でもビジネスを始めてからの年数が長くて安定的な利益を出していることが証明できれば、問題にならないケースも多々あります。金融機関を納得させるだけの資料を提示できるかどうかでも、審査結果は変わるものです。

審査落ちリスクが高いと感じるようなら、できるだけたくさんの資料を提示して、よい返事を後押ししましょう。

転職を繰り返して勤続年数が短い人は「今の会社もすぐに辞めてしまうのではないか?」「収入が途絶えたら、ローンの返済はどうやって行うのか?」といった不安が出てきて、よい返事をもらえないことがあります。

俗説で「勤続3年は経ってから住宅ローン申し込みをするのが望ましい」といわれるほど、重要なチェック項目の1つです。

明確な目的があって転職したばかりという人は、金融機関の担当者に事情を説明のうえ、判断をあおぎましょう。

できれば、マイホーム取得時期を人生計画の中でざっくりとでも決めておき、転職のタイミングを考えるのが理想です。家族の希望もふまえたうえで、後悔しない判断が必要でしょう。

審査項目4.住宅ローン以外の借金・返済状況

住宅ローンの審査でも、他社借入や返済状況といった信用力がチェックされます。信用力をチェックするときに使うのは、信用情報機関です。信用情報機関とは、クレジットカードやカードローンの利用履歴や支払い情報、公共料金の未払いなど、あらゆる情報を蓄積している機関を指します。

これからマイホームを購入しようという人がクレジットカードの滞納があったりすでにたくさん借入を重ねていたりすれば、警戒するのは当然ですよね。

また、すでに返済を終えている借金の情報も、履歴として残っていることがあります。クレジットカードの支払いが遅くなった・公共料金をきちんと行っていなかったなど自覚している信用履歴の傷のほか、思わぬところに落とし穴が見つかることもあるのがこわいところ。スマホの分割払いや家族カードの利用歴もチェックしましょう。

審査項目5.健康状態

金融機関の住宅ローンは、団体信用生命保険(団信)に加入できることを条件にしていることがよくあります。健康状態に不安を感じる人は、申し込み前の確認がおすすめ。

条件を緩和したタイプの保険を扱っていれば、通常よりもやややさしい条件で加入できることがあります。また、フラット35は団信への加入が任意のローンです。団信以外の保険を活用してもしものことがあっても家族が困らない準備をするなど何らかの対策は必要ですが、審査落ちリスクは軽減されます。

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審査項目6.頭金

マイホームを購入するときには、頭金+住宅ローンで資金準備を進めるのがスタンダード。頭金をたくさん入れたほうが審査にはプラスです。「頭金なしでも可能」としている金融機関もありますが、チェックが厳しくなるケースもあります。

マイホーム取得に向けて計画的に貯めてきた実績が信用力につながるためです。金融機関としては、貸したお金をきちんと返してくれるかを重視します。お金の使い方が荒い人より、コツコツまじめに貯められる人に貸したいと考えるのは当然でしょう。

頭金が多いほど借入額を少なくできて、総返済額を圧縮できるといった実質的なメリットも期待されます。大まかな目安としては、物件価格の1〜2割を目標として、貯蓄するのがおすすめ。

マイホーム取得時期を早いうちから考えて、計画的に貯めましょう。なお、頭金を入れられないことには変わりなくても、「親の急な入院でマイホーム取得用に貯めたお金を使ってしまった」といったやむを得ない事情があれば、考慮してもらえるケースはあります。差し支えがない範囲で、金融機関の担当者に話しておくのも一案でしょう。

審査項目7.物件評価

住宅ローンの審査では、購入予定の物件の評価額までチェックされます。対象物件に抵当権を設定することで担保と考え、貸し倒れリスクを軽減するねらいです。

高収入・安定した職業の人でも、物件評価に対して高すぎる借入希望額を出すと、審査落ちするリスクがあります。では、物件評価はどんな要素から計算されるかを知っていますか。

鑑定会社や金融機関によって見る項目が異なるため一概にはいえないものの、以下のような条件が考慮される傾向にあります。

・新築物件か、中古物件か?
・建築基準法や都市計画法に則って設計された住宅か?
・施工を担当する住宅メーカーの知名度や実力
・土地の利便性や広さ
・不動産の名義が本人にあること

中古物件の場合はとくに担保評価の影響が大きく、住宅ローンの審査が難航するケースもあります。法的な制限に抵触する物件は安値で流通することも多いのですが、購入資金が借りられないリスクも考えておかないと大きな誤算になりかねません。

難しい物件を扱う不動産業者では提携ローンを紹介してもらえることもあります。ローンを使いたい旨を伝えて、アドバイスを受けてください。

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住宅ローン審査に落ちたらどうする?

金融機関では審査に落ちた理由を教えてくれないのが通常です。それでも、どの項目でつまずいたかを推測して対策を建てないと、同じことの繰り返しになりかねません。審査で落ちたときに考えてほしい5つの対策を紹介します。

信用情報機関の情報開示

信用情報に不安を感じる人には、情報開示をおすすめします。住宅ローンに関わりがある信用情報機関は、CIC・日本信用情報機構(JICC)・全国銀行個人信用情報センター(KSC)の3種類です。それぞれ、以下のような方法で情報開示を依頼できます。

CIC:
インターネット開示・郵送開示・窓口開示と3種類の方法の中から、都合がよい方法で請求します。窓口開示は手数料500円、インターネット開示・郵送開示だと手数料1000円。郵送開示だと情報取得まで10日程度かかるため、インターネット開示もしくは窓口開示がおすすめです。

日本信用情報機構(JICC):
スマホアプリ経由もしくは窓口、郵送で情報開示を受付けてくれます。窓口なら500円、それ以外の方法は1000円の手数料が必要です。JICCはブラック情報がはっきり残る情報機関。ブラック情報が残っていたら、住宅ローン審査通過が厳しくなります。

全国銀行個人信用情報センター(KSC):
ホームページから取得できる登録情報開示申込書をプリントアウト、郵送で手続きします。書類が届くまで1週間から10日程度。手数料は1,000円の定額小為替証書(郵便局で購入できます)が必要です。

支払い口座に偶然お金を入れ忘れて、クレジットカードの支払いが遅れてしまった・自分が知らないうちに家族カードで買い物をしていたなど、悪意でなくてもマイナスの情報が残ってしまうケースはあります。

金融機関としては大きなお金を貸すことになるため、些細なマイナス情報もシビアな目で見ているもの。「たまたま」「うっかり」などの理由で信用情報に傷をつけ、住宅ローン審査に通りにくくなるケースもあることを頭に入れておきましょう。

クレジットカードやカードローンを整理する

申し込み段階で借入がなくても、クレジットカードのキャッシング枠やカードローンの限度額がたくさんあると、借金とみなされることがあります。使う予定がないカードはできる限り整理して、次の審査に備えましょう。

何枚かに借金が残っている状況なら、できる限りは完済して、きれいな状態で審査を受けるのがおすすめ。住宅ローンの申し込みに向けて前向きに努力した実績がポジティブに働くことも考えられます。

返済負担率から借入希望額を見直す

収入や職業に不安要素があって審査に落ちたと考えるなら、返済負担率を見直しましょう。返済負担率が一定以内に納まっていたら、多少は年収が低くても審査に通るケースはあります。

希望額を下げる方法がシンプルな解決策ではありますが、返済期間を長くしたり収入合算で信用力を高めたりと考えられる選択肢は豊富です。

どんな方法で申し込みを行うのが自分たちにとって望ましい解決策にあたるのかをあらためて話し合い、次のチャンスに備えましょう。

フラット35を検討する

情報開示を行っても思い当たる原因がなく、返済負担率から考えた借入希望額も問題ないように感じる人は、フラット35を考えてみましょう。民間の金融機関独自の住宅ローンより審査基準が分かりやすく、利用条件を満たしていれば、借入しやすいローンです。

なお、フラット35には対象物件の基準があります。所定の基準を満たしていない住宅は融資を受けられないので、不動産業者に聞いてみましょう。全期間固定金利のローンは返済計画を建てやすく、家計への影響が不安な人にもおすすめです。

メインバンクに相談する

新しくおつきあいを始める予定の金融機関で審査に落ちたら、メインバンクに相談する方法もあります。長年のおつきあいがある金融機関は、申込者のお金に対する考え方や誠実さを知っていて、親身なアドバイスをもらえる可能性が高まるためです。

まとまった金額の預貯金があれば、信用力もプラスされます。毎月決まった金額を積み立ててきた実績や口座振替の支払いをきちんと行ってきたことが支援材料になるケースも考えられ、新規の金融機関よりは借りられる可能性が高い選択でしょう。

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