フラット35はリノベ・リフォームでも融資可能ですか?

中古マンションや一軒家を購入して自分好みにするリノベ・リフォーム。自分好みの間取りにしたい・建売物件では満足できないと考える人のマイホーム取得手段として、一定の地位を得てきました。

ぜひ私も、と思ったところで気になるのは住宅ローンに関することです。ここでは、リノベーション・リフォームでも融資可能なフラット35について、知っておきたい基礎知識を紹介します。

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リノベベーション・リフォームで利用できるフラット35は2種類

フラット35には、リノベベーション・リフォームで使える専用商品を扱っています。利用できる商品は、【フラット35】リノベ・【フラット35】リフォーム一体型の2種類です。

【フラット35】リノベ

中古住宅購入と性能向上リフォームを合わせて行う人や性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する人が検討できる商品です。

当初5年もしくは10年間、通常のフラット35金利より0.5%優遇された条件で住宅ローンを借りられます。

性能向上リフォームの詳細については後ほどくわしく紹介しますが、どんな工事も対象になるわけではありません。条件を満たす工事を行った場合だけに適用される優遇プランと考えてください。

【フラット35】リフォーム一体型

性能向上リフォームの条件から外れる工事内容でも【フラット35】リフォーム一体型を利用できます。中古住宅の購入資金とリフォーム工事の代金をセットにして、マイホーム取得資金を借入できるプランです。

リフォーム一体型を選べば、工事内容に対する制限がなくなります。性能向上リフォームにとらわれず、需要に合わせた設計にできるところは魅力でしょう。

【フラット35】リノベ・リフォーム一体型の違いは?

「フラット35 リノベ」と「フラット35 リフォーム一体型」の違いを一覧表で見ておきます。工事内容だけではなく、申込先や期限に違いがあるので気をつけましょう。

まぎらわしいのですが、リフォーム会社に依頼したらリフォーム一体型・リノベーションしたらリノベというわけではありません。

リノベーションを行っても「フラット35 リフォーム一体型」の対象にしかならなかったり、リフォームなのに「フラット35 リノベ」が使えたりするケースはあります。

【フラット35】リノベ 【フラット35】リフォーム一体型
工事内容 省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性・可変性のいずれかに制限される 制限なし
借入額 100万円以上8,000万円以下
ただし、中古住宅購入価額とリフォーム工事費の合計額以内
100万円以上8,000万円以下
ただし、中古住宅購入価額とリフォーム工事費の合計額以内
募集期限・制限 2018年4月1日〜2019年3月31日の申込受付分のみが対象
※期限前でも予算に達したら受付終了
なし
申込先 中古住宅を購入してから性能向上リフォームを行う場合は【フラット35(リフォーム一体型)】の取扱金融機関。性能向上リフォームがなされた中古住宅を購入する場合は【フラット35】の取扱金融機関 【フラット35(リフォーム一体型)】の取扱金融機関
既存住宅売買瑕疵保険 一戸建ては原則必須。ただし、新築時にフラット35を利用した住宅など一定の条件を満たせば不要。マンションは任意

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【フラット35】リノベの利用条件・金利引き下げ制度

【フラット35】リノベの対象になる性能向上リフォームの内容や金利引き下げプランについて、もう少しくわしく見ていきます。すべてを暗記しなくても大丈夫なので、概要だけでも目を通しておきましょう。

性能向上リフォームとは

性能向上リフォームは、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性・可変性と、4種類に分かれています。4種類のうちのいずれかに当てはまるリフォームだけが【フラット35】リノベの対象です。

1.省エネルギー性

冷暖房器具を使わなくても、夏涼しく、冬暖かい住環境を整えるためのリフォームです。代表的な例としては、断熱材を入れ替えたり、断熱性のある窓へ交換したりする工事があげられます。

高性能な給湯器を導入することも、省エネルギー性リフォームの一例です。断熱性能を高めることで気管支ぜんそく、アトピー性皮膚炎の改善率が高まることを示した調査もあり、家族の健康維持にも貢献します。

2.耐震性

耐力壁を追加したり軽い素材の屋根に変えたりすることで、耐震性を高めるリフォームが含まれます。国の定める基準をクリアすることで地震保険料が割引になるケースもあり、経済的な副次効果も期待される改修です。

3.バリアフリー性

けがや病気、加齢などで身体機能が衰えてしまった人でも、安心して生活できる住環境を整えます。段差を解消する・手すりをつける工事などが具体例です。

早いうちから両親の介護を見込んだリフォームをしておくことで、将来の不安が軽減されます。将来設計を家族でよく話し合い、みんなが快適に生活できる環境を整えましょう。

4.耐久性・可変性

丈夫で長持ちする住宅になるように、浴室をユニットバスに変更する・木材に防腐・防蟻処理を行う工事などが該当します。構造レベルで長持ちする工夫がなされた住まいは地震にも強く、災害対策としてもおすすめしたいリフォームです。

金利引き下げ制度について

【フラット35】リノベの金利引き下げ制度は、金利Aプラン・金利Bプランに分かれています。金利Aプランに該当すると当初10年0.5%の引き下げ・金利Bプランだと当初5年0.5%の引き下げです。それぞれの条件は、以下の表を参照ください。

金利Aプラン 金利Bプラン
省エネルギー性 ・認定低炭素住宅
・一次エネルギー消費量等級5の住宅
・性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)
・断熱等性能等級4の住宅
・一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
・全居室の開口部に一定の断熱改修がなされた住宅(リフォーム工事前の住宅に条件あり)
・全居室の開口部と床・外壁・屋根(天井)のうちいずれか1か所以上に断熱改修がなされた住宅
・LDKの開口部の断熱改修かつ1種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅
・LDK以外の居室1室以上の開口部の断熱改修※4が実施され、かつ、2種類以上の高効率化等設備※5への交換が実施された住宅
耐震性 耐震等級3(構造躯体の倒壊等防止)の住宅 ・耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
・免震建築物
バリアフリー性 高齢者等配慮対策等級4以上(共同建て住宅の専用部分は等級3でも可) ・高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性 長期優良住宅 ・劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上の住宅(共同住宅などについては、一定の更新対策が必要)

 

金利Aプラン・Bプランともに、列挙されているどれか1つを行えば対象です。気をつけたいポイントですが、リフォーム工事前には対応していなかったものを対応させることが条件とされます。

もともと条件を満たしていた箇所をグレードアップさせるだけでは、対象になりません。また、建物丸ごと改修する全部改築工事は対象外です。

また、改修を行うだけでなく、中古住宅の維持保全に係る措置を行わないといけません。中古住宅の維持保全に係る措置とはどのようなものかを次の項で見ていきます。

中古住宅の維持保全に係る措置とは

中古住宅の維持保全に係る措置とは、1~4のいずれかに該当する措置のことです。措置がとられていることを適合証明検査で確認できてはじめて【フラット35】リノベの金利引き下げ制度が適用されます。

1.インスペクションの実施

住宅の専門家が劣化状況や欠陥を確認することを「ホームインスペクション(住宅診断)」と呼んでいます。2018年の宅建業法の改正により、中古住宅の売買に際してインスペクションの説明義務が生じることになりました。

相談する業者によっては費用負担なく診断を依頼できることもあるため、担当者に聞いてみましょう。

2.瑕疵保険の付保等

対象物件に対して、既存住宅売買瑕疵保険もしくはリフォーム瑕疵保険をつけることが条件です。既存住宅売買瑕疵保険・リフォーム瑕疵保険はいずれも、住み始めた後に見つかった欠陥に対する補償を求めるもの。修繕費などを保険でまかなうことにより、泣き寝入りにならないように備えるねらいがあります。

3.住宅履歴情報の保存

リフォーム箇所の写真や図面を買主が保存することで、履歴を遺すねらいがあります。リフォーム履歴をすぐに確認できるようにしておけば、将来的に点検や売買を行うときに便利です。自らの手もとに残しておくことにより、リフォーム会社が倒産しても困らないようにする措置といえます。

4.維持保全計画の作成

リフォームした住宅を良質な状態のまま残せるように30年以上の維持保全計画を求める措置です。リフォーム時点で計画を建てておくことによりメンテナンスコストも明確になり、家計管理にも役立ちます。

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【フラット35】リフォーム一体型の利用条件と特徴

【フラット35】リノベの対象にならなかったリフォームには、【フラット35】リフォーム一体型を検討できます。リノベのように金利引き下げ制度がないかわりに適用条件はゆるく、どんな工事にも検討できるところが特徴です。

利用条件はフラット35とほぼ同じ

【フラット35】リフォーム一体型の主な利用条件は、フラット35とほぼ同じです。中古住宅購入価額とリフォーム工事費の合計が1億円以下・一定の床面積基準を満たす住宅だけが対象となり、100万円以上8,000万円以下の借入ができます。

申込者の年齢は、原則70歳未満。親子リレー返済を選択する場合は、後継者の年齢をもとに借入期間上限を計算することから、70歳以上でも大丈夫です。

1点だけ大きく異なるポイントは、フラット35の技術基準を満たしていない中古物件でも、リフォーム工事を行って基準をクリアできるようなら対象にできるところ。リフォーム工事の計画段階で適合証明機関の確認が入り、問題ないと判断されれば、資金の融資を受けられます。

一般的なリフォームローンより低金利

フラット35には【フラット35】リノベがあることから、リフォーム一体型は見劣りする商品のように思われがちです。ただ、一般的な金融機関のリフォームローンはもっと金利が高くなります。

借入額が一定に制限されることも多く、大規模なリフォームには対応できないことも難点です。【フラット35】リフォーム一体型が、融資可能額・金利ともにフラットと横並びの条件になっているのは、大きな強みと考えられます。中古物件取得費用と1本のローンにすることで返済計画も建てやすく、利用しやすいリフォームローンといえるでしょう。

つなぎ融資が必要なところに注意

【フラット35】リフォーム一体型では、工事が終わったところでフラット35の技術基準を満たしているかの確認を受けてはじめて、借りたお金を受け取れます。

中古住宅の代金決済は工事を始める前に行いますから、自己資金がない場合はつなぎ融資が必要です。住宅ローンのように長期契約が必要なものではないとはいえ、10万円程度の利息が発生するケースも多々あります。金融機関や不動産業者の担当者から話しを聞いて、少しでも有利な条件でつなぎ融資を受けられるように調整しましょう。

フラット35で有名なARUHIでは、「ARUHI フラットつなぎ」というつなぎ融資専用の商品も出しています。同じ金融機関で契約することにより、つなぎ融資の返済・【フラット35】リフォーム一体型の資金受け取りという流れがスムーズに進みますから、なるべく手間をかけずに契約したい人にはおすすめです。

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【フラット35】リノベ・リフォーム一体型の返済額を比較

最後に、【フラット35】リノベを選んだ場合と【フラット35】リフォーム一体型を選んだ場合で、返済計画にどのくらいの差がつくかを見ておきます。

シミュレーション条件は、3000万円を返済期間30年・元利均等返済・ボーナス払いなしとしました。【フラット35】リノベはBプランの適用として、当初5年間0.5%の金利引き下げを受けられます。毎月返済額と総返済額の差を示したものが以下の表です。
【フラット35】リノベ 【フラット35】リフォーム一体型
金利 1〜5年
0.89% 6〜30年
1.39% 年率1.39%
毎月返済額 9.5万円 10.1 万円 10.2 万円
総返済額 3,595 万円 3,671 万円

【フラット35】リノベ 【フラット35】リフォーム一体型
金利 1~5年
0.89%
6~30年
1.39%
年率1.39%
毎月返済額 9.5万円 10.1 万円 10.2 万円
総返済額 3,595 万円 3,671 万円

 
金利が0.5%引き下げられる分だけ毎月返済額、総返済額ともに有利になります。ただし、リノベの条件を満たすためにリフォーム代金があがる可能性が高く、不動産業者との打ち合わせが必要でしょう。

上の試算では総返済額の100万円に満たないくらいの差ですから、必要なリフォームだけを行ってリノベの適用を諦めた方が有利になる可能性も十分にあります。

リノベはあくまでも「リフォーム費用が高くなった分のクッションとして、金利引き下げが受けられる」くらいに考えた方がよさそうです。

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