フラット35の利用条件は?

フラット35の利用条件大枠は、住宅金融支援機構が定めています。住宅金融支援機構の設定している条件をクリアできないと、どこの金融機関に申し込んでもフラット35の審査は通りません。

フラット35で住宅ローンを組みたいなら知っておきたい基本的な条件をひと通りおさらいしていきます。

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フラット35の申込者に関する条件

まずは、年齢や年収、返済負担率など、申込者に対する条件を紹介します。各項目に関してよくある質問と回答についても、一緒に見ていきましょう。

フラット35も申し込む方の「年齢・国籍」

申込者の年齢は、原則70歳未満です。ただし、親子リレー返済を選択した場合は後継者の年齢をもとに返済期間が計算されます。

子どもと一緒に住宅ローンの返済を進める予定の人は、70歳以上でも大丈夫です。日本国籍の人はもちろんのこと、永住許可を受けている人や特別永住者も利用できます。親子リレー返済や夫婦の収入合算を行う場合の連帯債務者についても、同じ条件の適用です。

フラット35も申し込む方の「年収・返済負担率」

年収に関して、明確なボーダーラインは決まっていません。ただし、返済負担率に関する条件があるところに注意しましょう。

年収400万円未満だと総返済負担率30%以下・400万円以上だと35%以下にすることがフラット35の利用に際する条件です。

総返済負担率とは、カードローンやクレジットカードのキャッシング、教育ローンなどの1年あたりの返済額を年収で割ったもの。

連帯債務契約だったら、収入合算者の借入も含めて計算します。年収350万円の人だったら、【350万円×0.3÷12 = 8.75万円】。

他の借入はないものとして、毎月8.75万円の返済に納まる範囲で住宅ローン契約をすれば、返済負担率の条件はクリアできます。

【よくある質問と回答】

Q 不動産所得や配当所得は年収に含めていいの?
→ 住宅金融支援機構のルールによると、事業所得・不動産所得・利子所得・配当所得なども収入に含めてOK。

いわゆる「不労所得」でも、継続的な収入につながるものなら計算対象に入ってきます。少しニッチなところだと、取得するマイホームに設置する予定の太陽光発電売電収入までもが対象です。

太陽光発電については専門の案内チラシがあるので、興味があれば参照ください。

融資対象住宅に太陽光発電設備を設置する方へ

Q 雑書得(年金収入)は対象にできる?
→ 老齢年金はもちろん、遺族年金や障害年金も収入の範囲に含まれます。老齢年金だけしかもらっていない人の所得は、住民税納税証明書で調べましょう。遺族年金や障害年金は住民税非課税なので、給付証明書など別途書類の提出が必要です。
Q 年収は、何を見れば分かりますか?
→ 給与所得者なら、市区町村から発行される「住民税納税証明書」を参照します。給与所得以外だったら「納税証明書」を参照しても大丈夫です。

申込する前年に転職や育休取得があった人に対する扱いは、金融機関ごとに変わってきます。利用可否や年収の確認方法を問い合わせ、しかるべき手段をとってください。

Q 収入合算とは?金額や合算対象者になれる人の範囲は?
→ 収入合算とは、住宅ローンに関して申込者と連帯債務関係になる人を選び、年収を上乗せして審査に臨むことをいいます。収入合算は、原則として合算対象者の年収全額を対象とすることが可能。

ただし、合算金額が申込者の年収の50%を上回る場合には、契約年数が制限されることもあります。合算対象者になれるのは、申込時の年齢が70歳未満である親・子・配偶者など。

親子リレー返済や親族のための住まい購入など特定の状況では、同居条件が免除されます。金融機関によっては同居条件の扱いが異なるケースもあるため、事前の確認が必要です。

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フラット35の資金使途・対象物件

資金使途とは、借りたお金の使い道です。フラット35は、申込み者本人または親族が住む新築住宅の建設資金・購入資金もしくは中古住宅の購入資金のために使えます。

対象となる住宅も、細かいルールがあるので気をつけましょう。以下3つの条件を満たす住宅だけがフラット35の対象です。

1. 技術基準

住宅金融支援機構では、対象とする住宅の技術基準を決めています。技術基準を確かに満たしていることを証明するために行うのが物件検査。物件検査を受けていないと、フラット35は使えません。

合わせて、建築基準法にのっとった検査済証の交付を受けている必要があります。物件検査は、第三者機関に所属する専門家が担当するルールです。

不動産業者に依頼すれば、検査機関の手配を行ってもらえるはず。フラット35を利用したい旨を伝えて、手続き方法を聞いてみましょう。

2. 床面積基準

一戸建て・連続建て住宅・重ね建て住宅だったら70㎡以上の床面積が必要です。マンションなどの共同住宅だったら、30㎡以上が条件とされます。

いずれも下限の規定だけで、上限はありません。なお、一戸建ての床面積とは、建築基準法上の「延べ面積」を指しています。

住宅ではない部分の面積は、対象に含まれません。マンションでは、専有している部分だけの床面積です。共有の廊下、階段などは含まず、一定の広さが求められます。

3. 建設費や購入価額

建築費や購入価額は、1億円以下でないといけないルール。土地取得費の借入をする場合は、購入価額に含めます。

都内の一等地に豪邸を建設するなど1億円を超える費用がかかってしまうと、フラット35の対象にはなりません。借入額が制限されるわけではなく、1円も借りられないことに注意しましょう。

【よくある質問と回答】

Q 借地でもフラット35は利用できる?
→ 利用できる場合とできない場合があるので、個別の確認が必要です。定期借地権・建物譲渡特約付借地権だと、借入期間が制限されることもあります。

借地権取得費(土地を借りる権利を買い取るための費用)も、一定の条件を満たせば借入可能。いずれも「必ず借りられる」というものではないため、契約前に確認しましょう。

Q 店舗併用住宅でも大丈夫?
→ 店舗や事務所を賃貸しているわけではなく、自己使用するためのものなら、フラット35を利用できるケースがあります。住宅部分の床面積が1/2以上であること・住宅と店舗や事務所部分を合わせて登記できることなども、利用のための条件です。

フラット35を使える場合も、借入対象にできるのは住宅部分に関する費用だけ。店舗や事務所のための費用は、その他の資金調達手段を検討する必要があります。

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フラット35 借入に関する条件

次に、借入期間や金利など、借入に関する条件を見ていきます。住宅ローン契約で非常に大事な部分なので、希望条件に沿った借入が可能かを確認しましょう。

住宅ローン借入額

借入額は、100万円以上8000万円以内とされています。建設費や購入価額を超える金額の借入はできません。建設費は、対象とする住宅の請負契約書内の金額をもとにします。

新築住宅を購入する場合は、売買契約書内の税込金額が借入対象の上限。エアコンやカーテンなど付属設備が金額に含まれているようなら、その分を差し引きした金額です。

住宅ローン借入期間

返済期間は、15年以上35年以内で設定します。ただし、80歳 – 申込時の年齢 が35年より短かったら、その年数が上限です。55歳で申し込むなら、80 – 55歳で25年が上限。30年や35年などもっと長い期間の契約を希望するなら、フラット35の親子リレーローンを活用しましょう。

長期優良住宅限定ですが、最長50年の借入ができる「フラット50」を活用する方法もあります。フラット50は物件価格の6割までとされていますが、フラット35との併用も可能です。

住宅ローン借入金利

ご存知の通り、全期間固定金利で借りられます。住宅金融支援機構が明示している借入金利を決める要素は、大きく3つ。以下のような要素や信用力を総合的に判断して、審査により決定されます。

1. 融資率(フラット35の借入額÷建築費もしくは購入価額)

融資率が90%以内か超えているかが大事です。少しでも有利な条件で借入したい人は、頭金を10%は用意するのが常套手段。金融機関によっては10%分を別のローンで借りられるケースもあり、自己資金が足りない人にとっては良心的なサポートです。

2. 借入期間

借入期間が20年以内だと、金利を優遇してくれます。ただし、契約後に「やっぱりもう少し長くしたい」ということはできないため、慎重な判断が必要です。2018年9月現在で、15年~20年の最頻金利は年率1.31%。20年を超えると年率1.39%なので、平均で見ても0.08%の差があります。

3. 団体信用生命保険の種類

フラット35の団信は、新機構団信・新3大疾病付機構団信の2種類です。新3大疾病付機構団信を選択すると、新機構団信付きフラット35の金利に0.24%上乗せされます。

健康状態や他の生命保険の兼ね合いなどで、団信に加入しない人でも、フラット35は契約可能。団信の保険料分だけ低い金利が適用されます。

また、質の高い住宅取得をサポートする「フラット35S」・子育て世帯を支援する「フラット35子育て支援型」・UIJターンを応援する「フラット35地域活性化型」など、特定条件に該当する人だけが使える金利引き下げプランもあります。

住宅金融支援機構のホームページで詳細条件を確認、検討するのもおすすめです。

子育て支援型・地域活性化型は、地方公共団体と住宅金融支援機構が連携して行っているキャンペーンのようなもので、募集が一定数に達したら受付終了になることが決まっています。利用を検討している人は、早めに準備を進めましょう。

【よくある質問と回答】

Q フラット35の金利の決定時期はいつ?
→ フラット35の適用金利が決まるのは、融資実行時点です。申込書類に不備があったり審査に時間がかかったりすると、申込時よりも不利な水準に決まってしまうこともあります。

これは、どこの金融機関に申し込んでも同じです。手続きがスムーズに進むように漏れなく書類を準備する・審査スピードが早い金融機関に依頼するなど、リスクヘッジを考えましょう。

Q フラット20の利用条件は?
→ 総返済負担率や資金使途、借入対象となる住宅の条件は、フラット35と変わりません。借入期間だけ、15年以上20年以下(80歳 – 申込時の年齢が20年未満だったら計算結果が上限)に制限されます。

返済期間を短くすれば家計への影響は大きくなるため、無理のない計画が大切です。フラット35S・子育て支援型・地域活性化型などの金利引き下げプランも、フラット35同様に活用できます。

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フラット35 火災保険に関する条件

フラット35を利用するには、火災保険加入が条件。返済中に火災がおこってローンだけが残り、返済に苦しむことがないようにしています。住宅金融支援機構が条件にしている火災保険の種類や保険金額について、詳細を見ておきましょう。

火災保険の種類

損害保険会社が扱う火災保険もしくは火災共済であることが条件です。火災共済の代表的な例として、JA共済・CO・OP共済などがあげられます。

金融機関指定の火災保険を選択する人が多いのですが、自分で選んだ会社に依頼しても大丈夫。保険と住宅ローンの抱き合わせ販売はできないため、紹介された保険に加入しなかったことにより、不利益を被ることはありません。

保険金額

原則的には、フラット35の総借入額以上の契約が必要です。ただし、頭金を入れているなど一定の理由から、ローン金額が建物の評価額を超えている場合には、評価額までの保険金が必要です。

例外とされるのは、付保割合条件付実損払特約条項付きの火災保険へ加入しているケース。この特約がついていれば総借入額を保険金が下回っても問題ないとされています。

加入期間

加入期間は、フラット35を完済するまでのすべての期間とされています。返済中に火災保険が満期になったら、新たかに加入もしくは継続が必要です。

加入している状態を継続できればよいので、何年契約の保険を選択しても問題ないとされています。保険料や受けられる保障内容を見比べて、都合がよいものを選びましょう。

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