フラット35の親子リレー返済とは?メリット・デメリット

フラット35には、ライフスタイルに応じて選べるいろいろな契約スタイルがそろっています。

二世代で協力してローンを支払うフラット35の「親子リレー返済」も、契約者の要望に対応するため用意されている特徴的な商品の1つ。

どちらかの両親と一緒に生活していく二世帯住宅を購入するときなどに検討されます。

ここでは、フラット35の親子リレー返済の特徴や利用条件、メリット・デメリットなど、知っておきたい基礎知識を紹介します。

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フラット35の親子リレー返済とは

フラット35の親子リレー返済とは、親と子がバトンリレーをするように、連携して住宅ローンを返済していくプランのことです。

「親子」と名前がついていますが、孫や配偶者を連帯債務者とすることもできます。

ややマニアックなところだと、義父とマスオさん状態の旦那さまなど、血縁関係がない相手とのバトンリレーも可能です。

実の息子が自分の住宅ローンを抱えている状態でも、お嫁さんと旦那さまの父といった組み合わせも検討できます。

契約者の条件

一般的なフラット35のプランでは、申込時に70歳未満・完済時に80歳未満という条件があります。

親子リレー返済では、後継者の年齢をもとに契約年数を定めることから、本人の年齢は問われません。

安定した収入や住宅ローン以外の借入状況といった基本的な審査項目をクリアできれば契約できる可能性があり、老後の住まいを確保する手段に検討されます。

後継者の条件

後継者の条件は、大きく分けて2つです。まずは、直系卑属もしくは配偶者にあたること。きちんと手続きを踏んでいれば、養子とも住宅ローンを組むことができます。

次に、連帯債務者になれる信用力が条件です。最初に返済していくのは親とはいっても住宅ローン契約の主体となるため、定期的な収入がない人は除外されます。

なお、親子リレー返済が始まった当時は同居が条件とされていましたが、平成20年に改訂が入りました。取得する住まいに同居しない場合でも、親子リレーローンは組めます。

ただし、両親+息子など、3名のリレー返済にはできません。あくまで、本人+1名の2名体制で返済していくローンです。

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フラット35の親子リレー返済の活用例

親子リレー返済について正しく理解するために、具体的な活用例を見ておきましょう。

まずは、「Aさん」「aさん」親子のケース。親子でお金を出し合って二世帯住宅を建てようと思っていますが、どちらが契約者になるかで悩んでいます。

どちらが契約者になった場合にも問題が生じて、良い解決策はないのかを考えている状態です。

・Aさん(親)
62歳・年収200万円
「フラット35の規定に沿って考えると、返済期間は17年。もう少し長めのローンにしないと、返済が苦しくなりそう。できれば息子に助けてほしいが、ローン全額を押し付けるのも気が引ける」

・aさん(息子)
35歳・年収380万円
「親との同居には賛成だが、年収380万円では二世帯住宅が建てられるほどの金額は借りられないのでは?借入可能額をもう少し増やしたい」

こんなときに活用できるのが親子リレー返済です。「Aさん」×「aさん」と親子でタッグを組んで申込をすれば、年収200万円+380万円で580万円に対する契約可能額が提示されます。

最長返済期間は、80歳からaさんの年齢を差し引きした45年。フラット35の最長期間である35年でローンを組むプランも可能になります。

もう1つよくあるパターンが離れて暮らす子家族をサポートするため、リレー返済を活用するケースです。今回の登場人物は、「Bさん(親)」「bさん(息子)」。親子でこんなやり取りがあった結果、リレー返済を選ぶ運びになりました。

・bさん(息子)
「子どもも大きくなってきたので、マイホームを購入したい。今の年収では希望通りの金額を借りるのは難しいので、いくらか支援をお願いできれば助かる」

・Bさん(親)
「助けてあげたい気持ちはあっても、まとまった金額を一括で渡すのは難しい。近所の銀行でリレー返済の相談をしたが、同居が条件になるようだ。住み慣れた場所を離れるのは嫌だし、何とかならないものか」

フラット35の親子リレー返済なら、同居していない親子でも契約できます。何年分かの返済を親が行うことにより、息子夫婦に対する支援が可能。

まとまった金額を一括で渡す支援は難しい親でも、子どものマイホーム取得を応援できます。

親が返済を担当している間に息子世帯が貯金に励み、バトンタッチした後に繰上げ返済を行うことが早期完済の近道です。

親に頼り切りになるのではなく、協力し合って返済計画を建てることにより、一族としての活用メリットは大きくなります。

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フラット35の親子リレー返済のメリットは?

親子リレー返済を活用するメリットは、大きく分けて3つあります。上手に活用することで、借入可能額を大きくできたり、ゆとりを持った返済プランにできたり。

背伸びしないマイホーム取得プランを考えている人にとって魅力的なメリットが多いようです。

借入可能額を大きくできる

親子リレー返済では、親子の収入合算から借入可能額を計算します。どちらか単独の収入だけでは希望のローン金額に届かない世帯でも柔軟な対応ができ、二世帯住宅などまとまった費用がかかるマイホームの取得を検討している人にはおすすめ。

100年住宅や耐震性能が整った住宅など高性能住宅を検討することにより、フラット35の優遇金利適用を受けることも可能です。

ゆとりを持った返済プランを立てられる

65歳で住宅取得を考えた場合、80歳−65歳で15年のローンしか組めません。返済期間が短くなるほど毎月の返済負担は重くなり、年金収入+αの収入しかない親世代にとっては、厳しいプランになりがちです。

親子リレー返済を活用すれば、子の年齢をもとに返済プランを建てられます。30年や35年といった長期のローン契約も可能になり、無理ない計画を立てられるところがメリットです。

親子ともに住宅ローン控除の対象になる

親子リレーローンを組んだ場合、親子の共有名義として登記をします。それぞれの持ち分に対する住宅ローン控除を受けられ、節税メリットが期待できる商品です。

年金収入だけで生計をたてている親でも、確定申告を行うことがもちろんできます。確定申告することで還付金がもらえることを子からも説明、しかるべき優遇措置を受けましょう。

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フラット35の親子リレー返済のデメリットは?

親子リレー返済の使い方を間違えると、親子のライフプランに支障が出たり、返済を継続できずにマイホームを手放さなくてはいけない事態になったり、いろいろと、悲しいことが出てきます。

契約前に知っておきたい親子リレー返済のデメリットをひと通り見ておきましょう。

どちらか1人しか団信に加入できない

フラット35の親子リレー返済では、親もしくは子のどちらかしか団信の対象になりません。対象になっていない方にもしものことがあった場合は何も保障が受けられず、遺された人が返済を続けなくてはいけないことになります。

どちらを団信の契約者にすれば良いのかは、判断に迷うところ。年齢から考えたらリスクが高いのは親ですが、子にもしものことがあって、年金生活に入った親に全額負担をかぶせるのは酷なことです。

子を契約者にすれば、親の急な不幸で悲しんでいるときに住宅ローンの今後を考えなくてはいけない問題が出てきます。金融機関の担当者にも相談しながら、どんなことがあっても遺された家族が困らないような体制を整えましょう。

子自身の住宅ローン契約が制限される

子どもが独身時代にリレーローンを組んでしまうと、結婚後のライフスタイルに影響が出るケースもあります。

親子リレーローンで二世帯住宅を購入、親と同居しているときに結婚が決まったと仮定しましょう。彼女が同居に反対すれば、住まいを用意する必要があります。

一軒家を購入したいと思っても、すでに1件の住宅ローンを抱えている状態です。持ち家を諦めて、賃貸住まいを続けなくてはいけません。

結婚以外にも、転勤やリストラなど、予定していた返済が難しくなるケースは以外とあります。契約前にいろいろな状況を想定して話し合う時間を作り、どんな状況になっても困らない準備をしましょう。

相続トラブルを防ぐ準備が必要

3人兄弟の末っ子が親と一緒にリレーローンを組んだ場合、兄2人との相続トラブルに発展するリスクがあります。

住まいしか相続財産がない場合に不公平が生じて、兄2人から「それはズルい」と追求されるリスクが伴うためです。

契約段階で家族全員がそろって話し合い、方針を決めておくと安心でしょう。住まいを相続しない子を受取人とした生命保険に加入するなど、他の金融商品を組み合わせた準備も選択肢に入ってきます。

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フラット35の親子リレー返済の注意点3つ

最後に、フラット35の親子リレー返済を活用して、両親の老後の住まいを確保する際に知っておきたい注意点を紹介します。

高齢者の貧困が重大な社会問題にもなりつつある今、正しい知識をもとに現実的なプランを建てないと、苦しい結果になりかねません。3つの注意点を頭に入れて、地に足がついたプランを計画しましょう。

退職金頼みの返済計画はハイリスク

まずは、退職金頼みの返済計画を立てないことです。定年退職を迎えた後は、年金頼みの生活が始まります。

シルバー人材センターなど高齢者を対象にした仕事を見つけて働くにしても、現役時代ほどの収入にはならないのが通常です。

年金+わずかな収入での生活が難しいとなったら、預貯金を切り崩していくより他はありません。そうなると、退職金は老後の生活資金としてできるだけ残しておきたいもの。住宅ローンの返済に回してしまったことが理由で、老後の生活が不安定になるリスクがあります。

そもそも、住宅ローンは定年退職を迎える前に完済するのが基本です。退職してもなお住宅ローン返済が続く計画は入り口の時点でリスクが高い選択であることを自覚しましょう。

予定通りの退職金がもらえる保障もなく、支給額がふるわなくても返済に困らないような計画にしておかないと、豊かな老後は送れません。子育ても終えて迎える第2の人生を楽しく謳歌するためにも、念には念を入れた計画が求められます。

介護を見据えた設計プランを考えよう

フラット35は、リフォーム資金を借りるためにも活用されます。老後の暮らしを前提として住まいの建て替えを行う場合は、介護を見据えた設計を考えましょう。

足腰が弱ってくれば、ちょっとした段差でもつまずきやすくて危険です。キッチンやお風場、トイレなど水廻りの設計も、介護に備えて見直したいポイントでしょう。

火災を防ぐためにオール電化のキッチンにしたり、ヒートショック予防のために断熱性の高いお風呂場に変えたり。

バリアフリーリフォームを得意とする会社に相談すれば、いろいろなプランを教えてくれます。

なお、介護用の住宅補修については、地方自治体の補助金制度を活用できることも多いはずです。住宅ローンだけではなく、公的サポートも上手に併用しながら、資金準備を進めましょう。

もしものときは子がかぶる覚悟も必要

親子リレー返済では、親と子の連帯債務という扱いになります。バトンタッチする前に親が返済できない状態になったら、子がかぶるということ。

「バトンタッチする前の債務については無関係」ということにはならず、主たる債務者と同じ責任を負わなくてはいけません。

万が一のことがあったら子がすべてかぶっても家計が成り立つ状態ならよいのですが、安易な決断は命取りです。パートナーとも話し合い、無理がない契約額を設定しましょう。

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