フラット35でお金借りるメリット・デメリット

全期間固定金利タイプの住宅ローンといったらフラット35。金融機関独自の住宅ローンより契約しやすく、魅力的な商品というイメージを持つ人が多いのではないでしょうか。

そんなフラット35にも、知っておきたい注意点がいくつかあります。フラット35でお金借りるメリット・デメリットを解説します。

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フラット35のメリットは?

まずは、フラット35でお金を借りるメリットから紹介します。金利や審査に関すること・手数料など、民間の住宅ローンと比較した場合のメリットは大きく分けて5つです。それぞれの詳細をかいつまんで見ていきます。

全期間固定金利のフラット35の安心感

フラット35は、全期間固定金利の住宅ローン。ローン契約をする段階で完済までの適用金利と総返済額が確定するため、家計への影響を一定範囲に留めることが可能です。

住宅ローン金利の種類は、全期間固定金利・変動金利・当初期間固定金利の3種類が主流。全期間固定金利以外は、金利動向によって返済額や適用金利が変わります。

経済ニュースや経済情勢を常に気にしてチェックできる人でないと、管理が難しい商品です。住宅ローンの契約期間は、20年や30年と非常に長期に渡ります。

こまめにニュースをチェックしたり送付される書類に目を通したりするのが苦にならない人でないと、知らないうちに返済額が上がっていて、「こんなに負担が重くなるとは」ということにもなりかねません。

また、これから先に多少の変動は見込まれるにしろ、2018年9月現在のローン金利は、かなり有利な水準でしょう。「このあたりで、条件を確定しておこう」という人にとっては、フラット35が有効な選択肢と考えられます。

自営業者や勤続年数が短い人も審査に通りやすいフラット35

フラット35は、幅広い人にマイホーム取得のチャンスをくれる住宅ローンです。住宅ローン契約で、多くの人が心配する審査内容。自営業者や転職したてなど民間の住宅ローンは難しいと考えられる人でも、フラット35ならチャンスがあります。

収入に含めることができる所得に不動産所得や利子・配当所得が入るところも大きな特徴。継続的な収入が期待できる人なら、平等に審査対象とされています。

また、保証会社を利用する必要がないため、保証料がかからないところもメリットです。大手銀行で住宅ローン契約をすると、100万円以上の保証料が必要とされることも多々あります。

これがまるまるかからないのは、初期費用を抑えたい人にとっては、大きな強み。初期費用が安く済む分だけ家具の購入費用を上乗せできたり新生活の準備資金に回せたりと、自由に使えるお金が増えます。

フラット35は繰上げ返済手数料が無料

フラット35では、繰上げ返済手数料がかかりません。「住・My Note」経由の返済なら10万円以上、窓口利用の場合は100万円以上から普段の返済に上乗せした支払いが可能。

できるだけ早くローンを完済したい人にとっては、魅力的なシステムです。住・My Note内で提供されている繰上げ返済シミュレーションを活用すれば、いくら入金すればどのくらいの利息圧縮効果が期待されるかも一目瞭然。上手に活用することで、家計管理の目標もでき、早期完済を目指せます。

フラット35は団体信用生命保険が任意加入

フラット35は、旧住宅金融公庫ローン(国の住宅ローン)として始まった経緯があります。「健康状態によって契約者を制限するのは望ましくない」としていたことを引き継ぎ、現在も団信を任意加入にしているめずらしい住宅ローン。健康上の不安があってもマイホームを諦めたくない人にとっては、有効な選択肢と考えられます。

民間金融機関の住宅ローンでは、利用条件に「団信加入」が含まれていることが多いものです。簡単にいってしまえば「強制加入」ということになり、告知事項ではねられてしまうと、住宅ローンを組めません。

フラット35ならローン返済中に転勤になっても安心

住宅ローンは、契約している本人が居住することを条件として契約する商品です。契約から数年経って転勤が決まり、賃貸に出そうと思った際、住宅ローンを維持できない問題が出てきます。

この時の対応は、金融機関によって異なるところ。「アパートローンに借り換えをしてください」となることもあれば、「一括返済をお願いします」となることも考えられます。

フラット35なら、住所変更届を出すだけで大丈夫です。転居前の住宅ローンをそのまま継続できるうえに賃貸収入を得ることでローンの返済も楽になる魅力的な仕組みでしょう。

ただし、そもそもは「自己居住用」にマイホームを取得していることが前提です。マイホーム購入のふりをして契約、最初から賃貸に出すといった使い方はできないので気をつけましょう。

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フラット35のデメリットは?

次に、フラット35のデメリットを見ていきます。メリットとデメリットの両方を理解したうえで、フラット35は自分に合う住宅ローンなのか?考えてみましょう。

フラット35は総返済額が高くなりがち

全期間固定金利の住宅ローンは安心感がある反面、変動金利や当初期間固定金利と比較して、総返済額がかさみがちです。

2018年9月現在の変動金利の住宅ローンには、年率0.6%前後のものも見られます。一方のフラット35は、35年の全期間固定金利で年率1.390%程度です。金利差によって総返済額がどのくらい変わってくるかをシミュレーションで見てみましょう。

【シミュレーション条件】
3000万円を35年の元利均等返済・ボーナス返済なし

◎全期間固定金利(年率1.390%)
毎月返済額 9.1万円
総返済額3,791万円

◎変動金利(1〜10年:年率0.6% / 11〜35年:1.1%)
毎月返済額(1〜10年目)8万円
毎月返済額(11〜35年目)8.5 万円
総返済額3,475 万円

変動金利を選択した場合との差は、300万円以上となりました。金利がどんどん上がっていけば全期間固定金利の方が有利になる可能性もありますが、支払いを終えるまでは分かりません。

少なくとも返済を始めた当初は負担が重くなりやすく、契約可能額が制限される人も出てきます。

フラット35は繰上げ返済の単位が大きめ

メリットのところで見たように、フラット35は繰上げ返済手数料無料のローンです。ただし、インターネット経由で手続きしても10万円からしか処理されず、こまめな入金はできません。民間金融機関の住宅ローンにも、繰上げ返済無料の商品はたくさんあります。

1万円からいつでも好きなときに処理できる商品も多く、「毎月の家計で黒字になった分をそのまま繰上げ返済に回す」といった返し方も可能です。

少しでも利息削減効果を大きくするには、早い段階での繰上げ返済が推奨されます。繰上げ返済の手数料だけでなく処理単位にも注目して、住宅ローンを選択しましょう。

フラット35は対象物件が制限される

フラット35を活用するには、戸建て住宅なら70㎡以上・マンションなら30㎡以上という床面積条件をクリアする必要があります。単身世帯やDINKS層が検討するコンパクトマンション・狭小住宅は対象から外れることもあるため気をつけましょう。

床面積基準をクリアできても、すべての住宅でフラット35が使えるわけではありません。新築住宅・中古住宅それぞれについて細かい技術基準が決まっていて、適合証明書を取得した住宅だけがローン審査の対象です。

販売時点で適合証明書を取得しているマンションは、住宅金融支援機構の「フラット35登録マンション検索」から確認できます。ここに登録されている物件を取得すれば自分で適合審査を受ける手間がなくなり、余計な費用もかかりません。

自己資金がないと大幅に金利が上がるフラット35

フラット35は、頭金を1割用意した場合・できない場合で、適用金利が大きく異なる特徴があります。自己資金がないと0.4~0.5%くらい金利が高くなることも多く、フルローン契約はかなり不利です。フ

ラット35を活用するなら契約時の諸経費まで含めて余裕を持った資金準備を進めて、なるべく有利な条件で契約するのが常套手段。頭金1割+諸経費100万円くらいは資金準備をしたうえでマイホーム購入を検討しましょう。

審査に時間がかかるフラット35

フラット35は、一般的な住宅ローンより審査期間が長引きやすいといわれています。販売を担当している金融機関と保証を行う住宅金融支援機構と二重のチェックが入ってようやく、契約できる商品にあたるためです。

実際にどのくらいの審査期間がかかるかは、申込をするタイミングや金融機関によっても変わってきます。「フラット35だから絶対に審査が遅い」とはいいませんが、一般的な傾向として時間がかかる傾向があることだけは、頭に入れておきましょう。

では、審査期間が長引くことにより、どんなデメリットがあるのでしょうか。まず、ローン特約期間を過ぎてしまうリスクです。ローン特約とは、住宅ローン契約ができなかった場合に売買契約を白紙に戻すことを指します。

売買契約がなかったことにされる代わりに手付けが返却されますが、あらためて契約できることばかりではありません。人気物件だと順番待ちをしていた人が優先となり、諦めなくてはいけない事態になってしまいます。

もう1つ理解しておきたいリスクはローン金利。融資実行時点で金利が上がってしまった場合には、想定していたより返済負担が重くなり、損してしまうことがあります。フラット35を扱う金融機関の中でも比較的審査が早いところに相談するなど、リスクヘッジが大切です。

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フラット35独自の金利優遇制度を活用しよう

最後に、フラット35にしかできない独自の優遇制度を紹介します。子育て世代の住宅取得や地方への移住を支援する魅力的な仕組みがあることは、金融機関独自の住宅ローンと大きく異なるポイントでしょう。理想のライフスタイルを実現する手段として、優遇制度の活用を考えてみてはいかがでしょうか。

【フラット35】子育て支援型

【フラット35】子育て支援型とは、若年子育て世代もしくはその親世帯がマイホームを取得する際のローン金利を引き下げる仕組みです。子育て支援に積極的な地方公共団体と住宅金融公庫がタッグを組み、マイホーム取得を応援するために始まりました。

条件を満たす世帯に対しては、当初5年・年率0.25%の優遇条件が適用されます。5年経過した後は通常通りの適用金利となり、負担が上がることには機をつけましょう。

若年子育て世代の年齢基準ですが、地方公共団体によってまちまちです。中学生以下の子供がいる40歳以下の契約者を対象にするのが一般的。フラット35Sの金利引き下げとの併用も可能です。

フラット35S・金利Aプランと併用した場合は、当初5年間0.5%の金利優遇・6〜10年目は0.25%の金利優遇と、かなり有利なローンが組めます。

長持ちする持ち家でのびのびと子育てがしたい夫婦・祖父母と同居しサポートを得たい夫婦にとっては、魅力的な選択肢の1つでしょう。

【フラット35】地域活性化型

【フラット35】地域活性化型とは、UターンやIターン・Jターンの受け入れを積極的に行っている地方自治体のマイホーム取得支援と合わせて活用できる金利優遇制度です。

子育て支援型と同様に、当初5年・年率0.25%の引き下げが行われます。UIJターン以外だと、コンパクトシティ形成や空き家活用に該当する場合が対象です。

子育て支援に積極的な都市に移住すると、医療費の負担が軽くなったり第2子や第3子の出産で祝い金がもらえたり。うれしい特典がたくさんついてくることもあります。親世代との同居も視野に入れつつ、マイホーム取得を機に生活拠点を変える選択肢を考えてみるのも良いでしょう。

子育て支援型・地域活性化型ともに、2019年3月31日が最終期限。期限より前でも予算金額を使い切ってしまったら、申込停止となることがあります。

それぞれの支援を行っている自治体は、住宅金融支援機構のホームページで確認可能。マイホーム取得を考えているエリアで適用があるかだけでも、早めの確認がおすすめです。

▽【フラット35】子育て支援型・地域活性化型

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