フラット35とは?

住宅ローンを選ぶときに必ずといっていいほど目にする「フラット35」という商品。「契約しやすい」「固定金利でお金を借りられるから安心」という漠然としたイメージだけで決めてしまうと、後悔する結果になりかねません。

これからマイホームを購入するなら知っておきたいフラット35の基礎知識を今一度おさらいしましょう。

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フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関の提携で提供される住宅ローンのことです。住宅金融支援機構とは、マイホーム取得を考えている人がスムーズに資金調達できるように便宜を図ってくれる独立行政法人を指します。

主な業務は、金融機関がフラット35で貸した債権を買い取ることです。金融機関の貸し倒れリスクを軽減することにより住宅ローンを契約しやすい状況を産み出し、マイホーム取得を応援する目的から始まりました。

住宅取得を考えたことがある人にはおなじみの35年固定金利ローンの他、省エネ性能や耐震性を備えた住宅を対象にするフラット35S・最長50年のフラット50・性能向上リフォームで活用できるフラット35リノベなど、特徴的な商品も増えています。

フラット35の特徴とは

もともと国民の住宅取得を促すために始まった商品ですから、民間金融機関の住宅ローンとは異なるところがいくつかあります。フラット35を検討する際に知っておきたい特徴を順番に見ていきましょう。

1.全期間固定金利の安心感

フラット35最大の特徴は、全期間固定金利でお金を借りることができるところです。契約段階で総返済額や金利条件が分かるためライフプランを立てやすく、ローン破綻を予防できます。

金利上昇懸念が出てきても家計への影響がないことから、子育て世代にも非常に適した商品でしょう。家計の余裕があれば随時繰上げ返済することで、総返済額も圧縮できます。

なお、固定金利というところは同じでも、取り扱い金融機関によって、実際の適用条件は変わってくるのが通常です。フラット35ならどこでお金を借りても同じとは考えず、金融機関選びをきちんとしましょう。

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2.保証料0円で契約できる

一般的な住宅ローンでは、保証会社を利用するための費用=保証料が必要です。契約者が返済できなくなった際に保証会社に肩代わりしてもらうために必要なリスクヘッジと考えてください。

前述のように、フラット35は住宅金融支援機構が債権を買い取る仕組みをとっています。保証会社を利用する必要がないことから、保証料0円で契約可能。初期費用を安くできる分だけ頭金を増やすこともでき、契約者に有利な設計になっています。

3.繰上返済手数料もかからない

フラット35契約をすると、契約情報や残高の確認、書類発行依頼などができるインターネットサービス「住・My Note」へ登録できます。住・My Note経由で行う繰上げ返済には、手数料がかかりません。

定期的に繰り上げ返済を行うことが早期完済を目指すうえで重要なポイント。金融機関に出向くことなくオンラインで手続きできれば、忙しい人も安心です。

なお、金融機関に出向いて繰上げ返済を行う場合は、100万円以上とまとまったお金が必要になってきます。こまめな繰上げ返済を考えているなら、住・My Note 経由の手続きがおすすめです。

4.団体信用生命保険の充実保証

フラット35の団体信用生命保険には、新機構団信と新3大疾病付機構団信の2種類があります。新機構団信とは、契約者が死亡・身体障害状態になった際、残りの返済を免除してくれる保険のことです。

新機構団信付きのフラット35契約をした場合、保険料0.28%を上乗せされた条件で適用金利が決まります。これで保険料の支払いが完結するため、別途費用は発生しません。毎回のローン返済の一部が保険料となり、保証が継続されるイメージです。

民間金融機関の団信には、無料で付加できるものもあります。ただ、新機構団信のように身体障害状態になったときの返済免除はなされず、高度障害が条件になっていることがほとんど。

身体障害1級・2級になっても住宅ローンの返済負担が変わらず、支払いに苦しむリスクがあります。フラット35についている団信の方が手厚い保障になっているケースが多く、自分にもしものことがあった際にも家族に負担をかけたくない人にとっては、魅力的な仕組みといえるでしょう。

新3大疾病付機構団信は、さらに保障を手厚くした保険です。3大疾病で一定の要因に該当したとき・要介護2〜5に該当する状態になったときの保障がつきます。

5.良質な住宅取得を促す優遇制度

省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性など、一定の条件を満たす良質な住まいを取得するために住宅ローンを組む際には、フラット35Sを活用できます。

フラット35の金利から0.25%を差し引いた条件が適用されて、総返済額を圧縮できる仕組みです。フラット35Sの対象にできる住宅の要件はかなり細かく決まっているので、住宅金融支援機構のホームページを参照ください。

取得予定の物件が決まっている人は、営業担当者に相談するのも良いでしょう。

住宅金融支援機構 【フラット35】Sの対象となる住宅

この他、中古住宅の取得と性能向上リフォームを同時に行う場合には、フラット35リノベを検討できます。フラット35金利より0,5%優遇される非常に有利な商品です。

お買い得価格で取得できる中古物件まで含めてマイホーム探しを行うと、選択肢が広がります。住宅ローン金利も低くなって一石二鳥、多彩な選択に対応できるところも、フラット35の魅力でしょう。

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フラット35と銀行独自の住宅ローンはどこが違うの?

フラット35の特徴を理解できたところで、民間の住宅ローンとの違いを一覧表でまとめておきます。

どちらの住宅ローンが良い・悪いではなく、考えている条件とのマッチング度合いが大切です。違いをきちんと把握したうえ、自分にとってはどちらが望ましいかを考えてみましょう。

フラット35 民間独自の住宅ローン
金利タイプ 固定金利のみ 固定・変動など複数プランから選択
返済タイプ 元利均等返済・元金均等返済・ボーナス払いなどから選択 元利均等返済・元金均等返済・ボーナス払いなどから選択
ローン手数料 金融機関ごとに定める水準
数万円~融資額の2%が主流
金融機関ごとに定める水準
数万円~融資額の2%が主流
保証料 不要 金融機関ごとに定める水準
保証人 不要 原則不要
対象住宅の条件 住宅金融支援機構が定める基準に適合する住宅のみ 原則なし。ただし、担保価値が高いほど審査が有利になることもある。
審査難易度 ・安定した収入があれば比較的借りやすい
・総返済負担率を重視
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下
・夫だけでは契約が難しくても、収入合算や親子リレー返済商品を検討できる
・金融機関ごとに定める審査基準を使用
・健康状態で審査落ちとなることも。団信に加入できないと契約は難しい。
・低金利で借入できる金融機関は審査難易度が高めになる傾向がある。

 

フラット35と普通の住宅ローンの大きく異なるポイントだけざっと見ると、金利タイプと保証人・保証料・審査難易度などに明確な違いがあるようです。

フラット35の方がシビアな条件になっているのは、対象物件に関する部分。面積や築年数に縛りがあるため、狭小住宅やリノベーション住宅を購入する場合には、フラット35 を使えないケースも出てきます。

審査難易度については、基本的にはフラット35有利。ただし、返済負担率の目安がきっちり決まっていることから、条件を無視して申込を行っても、契約はできないことに注意しましょう。

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フラット35に向いているのはどんな人?

一覧表の中で違いの部分に注目すると、フラット35に適した人はどんな人かが見えてきます。「こんな人にはフラット35がおすすめ」という典型的なパターンについてまとめてみました。

自営業者や在職歴が短い人

フラット35では、対象物件に一定の条件をつけることで、自営業者や在職歴が短い人でも契約しやすくしています。銀行独自の住宅ローンは厳しいように感じる人は、フラット35を検討しましょう。

審査通過率を高めるコツは、総返済負担率を規定の水準以内に納めることです。年収400万円未満だったら30%以下・年収400万円以上は35%以下の基準を厳守して、ローン審査に臨みましょう。

健康状態に不安がある人

大きな病気をしている・ここ数年で入院や手術を行ったなど、生命保険の契約が難しい人が銀行独自のローンに申し込んでも、断られてしまうリスクがあります。

フラット35は、団信への加入ができなくても契約できる数少ない商品。もしものことがあったときの備えは別途用意が必要ですが、「どうしてもマイホームを諦めたくない」という人にとっては、有効な選択肢と考えられます。

全期間固定金利でお金を借りたい人

銀行独自の住宅ローンにも30年や35年固定金利商品はありますが、フラット35より金利が高めになりがちです。長めの期間で固定金利の住宅ローンを希望するなら、フラット35から検討するのが良いでしょう。

フラット35を扱う金融機関の中には、頭金をたくさん用意できる人には金利を優遇してくれるところもあります。なるべく良い条件で全期間固定金利のローンを組みたいなら、20%の頭金を用意すると有利です。

親子2代で引き継ぐくらいの良質な住まいを考えている人

フラット35の親子リレー返済を活用すれば、借入可能額が高くなります。いわゆる「100年住宅」のような良質な住まいを購入、子や孫の世代まで同じ土地での生活を考えている人にはぴったり。

親子以外だと、夫婦が協力してローンを返すペアローンも選択肢です。フラット35のペアローンは「デュエット」という夫婦連生団信を選べるところが魅力でしょう。デュエットを活用すると、夫婦のどちらかにもしものことがあった際、遺された側のローンも免除されるため、生命保険代わりになってくれます。

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フラット35に向かないのはどんな人?

使い方によっては有利に契約できるフラット35ですが、不向きな人も中にはいます。たとえばこんな人は、銀行独自の住宅ローン契約をした方が有利になるかもしれません。

とにかく低金利でお金を借りたい人

フラット35の金利は、全期間固定金利商品としては低めの水準。ただし、変動金利タイプのローンよりはやや高めになるのが通常です。

「とにかく低金利」を条件にするならフラット35以外にも見積もりをとり、比較して考えましょう。見積もりを比較する際には、契約時の手数料など諸費用も合わせて考え、できるだけ有利な条件で契約できる住宅ローンをおすすめします。

一見すると低金利で魅力的な住宅ローンのように感じる商品でも、手数料や登記費用が割高になり、総コストとしては出費がかさむこともあるため気をつけましょう。

住宅ローン審査を急いでいる人

フラット35と銀行独自の住宅ローンは、審査フローが異なります。フラット35では、民間の金融機関が仮審査を行った後に住宅金融支援機構の本審査が入る流れ。

住宅金融支援機構の窓口が混み合っているとすぐに結果が出ず、1ヶ月くらいかかってしまうこともあるようです。

住宅ローン審査が長引けば、希望の物件の申込が埋まってしまったり金利条件が変わってしまったりと、いろいろなデメリットが出てくることもあります。

なるべく早く結果が欲しいと思っている人は、審査の早さを売りにしている銀行独自の商品を考えてみましょう。

フルローンでマイホームを購入する人

フラット35では、頭金をたくさん用意することで金利優遇が得られるのは前述の通りです。裏を返すと、フルローンを考えている人は、条件が悪くなるということ。0.3%や0.4%の違いで総返済額が大きく変わることも多く、条件の見極めが必要です。

応用的なテクニックとして、フラット35を扱う金融機関のうちいくつかは、1割分を銀行独自のローンで貸し出し、フラット35で借りる分の金利が上乗せにならないように配慮してくれる商品も扱っています。

たとえば、ARUHIのARUHIフラット35とARUHIフラットαの組み合わせが良い例です。ARUHIフラット35で9割を借り、ARUHIフラットαの1割を足せば、フルローン契約ができます。

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