リバースモーゲージとは【メリット・デメリット】

マイホーム取得は、老後のマネーライフについて考える良い機会です。住まいを有効活用して老後の生活資金を確保できるリバースモーゲージという商品をご存知でしょうか。

ここでは、リバースモーゲージの基本的な仕組みや特徴、メリットとデメリットに関して紹介します。

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リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、持ち家を担保にして老後資金を確保するローンのことです。定年退職した後にお金を借りたいと思っても、借入は難しいのが実際でしょう。

どうしても現金が欲しいと思ったら、自宅を売却せざるを得ない状況に追い込まれます。第2の人生が始まる年齢になって住み慣れた自宅を売却することに抵抗を感じるのは当然のこと。

そこで、自宅に住み続けながらお金を借りることができるリバースモーゲージが検討されます。

リバースモーゲージの基本的な仕組みと流れ

リバースモーゲージの基本的な仕組みは、マイホームを担保に銀行からお金を借りて、契約者夫婦の死亡後に一括返済するもの。契約した際に一括でお金を受ける方法の他、年金形式で少しずつ受け取る方法もあります。

返済方法は、契約者夫婦が亡くなった後に金利と元本を一括返済する方法が一般的です。金融機関によっては、契約期間中に利息のみの支払いを行い、亡くなった後に元本のみを返済する方法もとられます。

リバースモーゲージと一般的な住宅ローンとの違い

一般的な住宅ローンは、契約時に一括融資を受けて、コツコツ返済していきます。ローン期間中に残高が減ることはあっても、増えることはありません。

最終的にはローン残高がゼロになり、マイホームに対する抵当権が外れます。抵当権が外れることで晴れて自分の資産となり、ローン契約を終える仕組みです。

リバースモーゲージ(Reverse Mortgage)は、「Reverse(リバース)=逆」「Mortgage(モーゲージ)=住宅ローン」の名前が示す通り、住宅ローンの全く逆です。

契約締結から残高が積み上がっていき、マイホームが金融機関のものになったところで終点です。自宅を相続させる相手がいない夫婦にとっては、有効な選択肢の1つでしょう。

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リバースモーゲージはなぜ必要?

総務省統計局の「家計調査報告(家計収支編)平成29年」を参照すると、高齢夫婦無職世帯の家計収支は、毎月5.5万円程度の赤字です。公的年金だけでは日々の生活をまかないきれないことになり、現役時代の貯蓄を切り崩して生活することになります。

現役時代に一定の貯蓄ができれば良いのですが、不十分なまま定年退職を迎えてしまうと大変です。赤字を補填する手段としてのリバースモーゲージ活用が選択肢に入ってきます。

【参考】総務省 家計調査年報(家計収支編)平成29年(2017年)

遺産に対する考え方が変わってきていることも一因です。60歳以上の親世代で「出来るだけ多く財産を遺したい」と考えている人は約35%。子世代も同様に「出来るだけ多く遺してほしい」と考える人は約35%にすぎません。(※日本財団調べ「遺贈に関する意識調査」参照) このデータを見る限りでは、親世代が築いた財産は、本人たちの生活を豊かにするために有効活用していくのが、お互いにとって幸せな選択肢と考えられます。

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージはもともと、地方自治体が主体となって始めたもの。厚生労働省主体の貸付、住宅金融公庫のリフォーム融資など公的機関の高齢者支援の手段として、広がりを見せてきました。

民間の銀行や住宅メーカー主体の柔軟な商品設計も、普及を後押しした要因です。主体者別のリバースモーゲージについて、特徴と仕組み、代表的な事例を見ていきます。

地方自治体主体のプラン

リバースモーゲージの先駆けは、1981年に武蔵野市が行った福祉資金貸付制度といわれています。福祉公社が提供する在宅サービスの費用をまかなうため、マイホームを担保にした貸付を受ける仕組みをとっていました。

在宅サービスを利用していない高齢者に対しては、貸付が行われません。武蔵野市の取組みをお手本にいくつかの自治体がリバースモーゲージ制度を取り入れましたが、高齢者支援の形として定着するには到らなかったとされています。制度を初めてみたものの、利用実績がふるわなかった自治体が大半を締めるようです。

厚生労働省のプラン

厚生労働省が創設したリバースモーゲージは、市町村民税の非課税世帯を対象にした仕組みです。自宅を保有している高齢者世帯の自立した生活を支援すべく、2002年に始まりました。

居住用不動産の評価額70%を限度として、毎月30万円以内の額を貸付します。貸付利子は、年3%もしくは長期プライムレート。元金・利子ともに返済を契約終了時(借受人の死亡など)まで繰り延べする仕組みです。

推定相続人の中から連帯保証人1名が必要なことを除けば、利便性が高い仕組みでしょう。なお、推定相続人がいない場合は不要です。家族に内緒で契約をしてトラブルになるリスクを予防する目的と考えられます。

【参考】厚生労働省 生活福祉資金(長期生活支援資金)の概要について

住宅金融公庫の高齢者向け返済特例

フラット35で有名な住宅金融支援機構にも、元本の支払いを猶予できる仕組みがあります。一般的なリバースモーゲージと異なるポイントは、資金使途がリフォームや建て替えに限定されるところです。

満60歳以上の人が自宅をバリアフリー改修もしくは耐震改修工事を行う場合に1000万円もしくは保証限度額を上限として融資します。

返済期間は、連帯保証人を含む申込者の全員が亡くなるときまでです。融資金利は全期間固定金利だけ。毎月の返済は、融資金額×金利を12で割った利息分のみとされています。

【参考】住宅金融支援機構 リフォーム融資(部分的バリアフリー工事または耐震改修工事)

銀行や住宅メーカー主体のプラン

公的期間のリバースモーゲージは、高齢者が安心して生活できる住まいを維持することを目的とした商品が目立ちます。豊かな生活を送るための資金確保がねらいだったら、民間のリバースモーゲージを活用しましょう。民間銀行の代表的な商品を参考までに見ておきます。

東京スター銀行「充実人生」

対象者: 契約者本人が55歳以上・配偶者は50歳以上
資金使途:生活資金であれば、何でも可能
融資額:500万円以上1億円以内(10万円単位)
担保物件:一戸建て・一部エリアのマンション
保証人・保証会社:原則不要
公式URL:http://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/homeloan_jyujitsu/description/index.html

みずほ銀行「みずほプライムエイジ」

対象者: 契約者本人が55歳以上・1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)に自宅があり、年金収入など安定した収入がある人
資金使途:自由もしくは目的特化型商品の選択
融資額:1000万円以上2億円以内かつ物件の担保評価額以内
担保物件:一戸建て・マンション ※マンションの場合は個別条件あり
保証人・保証会社:保証会社利用。借入金利に保証料相当額0.2%を含むため、別途費用は不要。
公式URL:https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/reverse_mortgage/index.html

三菱UFJ銀行「リバースモーゲージ型 住宅関連ローン」

対象者:60歳以上・1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)に自宅がある、もしくはローンを使って購入予定の人
資金使途:住宅購入・リフォーム・サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
融資額:100万円以上5000万円以内(10万円単位) ※リフォーム工事費または入居一時金の場合は1500万円以内
担保物件:自宅の土地・建物 ※借地の場合は利用不可。
保証人・保証会社:住宅金融支援機構の住宅融資保険を利用。保証人不要。
公式URL:http://www.bk.mufg.jp/info/20140225_reverse.html

銀行の他、愛知県のトヨタホームオーナーを対象に提供しているリバースモーゲージなど、住宅メーカーが紹介してくれる商品を活用する方法もあります。

マイホーム取得に際して、聞いてみるのも良いでしょう。積水ハウスの「MCJご自宅活用ローン 家の恩返し」も、リバースモーゲージを活用した設計です。自宅を担保に差し出すことで、自己資金ゼロでの建て替え・リフォームができるとしています。

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リバースモーゲージのメリットは?

リバースモーゲージの仕組みが分かったところで、メリットを整理していきます。どんなときにリバースモーゲージを検討すれば良いのか考えながら、3つのメリットをおさらいしましょう。

住まいを維持しながら現金を確保できる

まず何より、住み慣れた自宅を維持しながら、現金が入ってくることです。病気やケガなど万が一のことがあっても経済的な負担を家族に負わせる心配もなく、老後の不安を解消できます。

夫婦2人だけの生活に不安を感じるようになったら、優良老人ホームへの入居費用を確保するのも一案でしょう。高額な入居費用さえクリアできれば、娯楽施設やフィットネススタジオを備えた施設もあります。介護や医療の専門スタッフが常駐している施設なら、何かあっても安心です。

生前贈与や相続対策に活用できる

財産を遺す際の心配事の1つに相続問題があげられます。自分がいなくなった後に親族がもめ事を起こすのは、財産を遺す者としても不本意です。生きている間に不動産を現金化して、平等に配分できれば、トラブルを回避できるケースがあります。孫の教育資金や子供の住宅購入資金のサポートなど明確な目的のもと、まとまったお金を渡すことも可能です。

また、リバースモーゲージ契約をする際に推定相続人の同意が必要になることも、プラスに働くことがあります。何かのきっかけがないと自分の死について子供と話す機会を作りにくく、リバースモーゲージを切り口として考えを伝える機会ができるためです。

相続問題は富裕層だけの問題ではなく、少しでも財産を遺す際には、考えておきたい重要なこと。自分の亡き後も親族が支え合って生活していくことができるように、リスク回避は大切です。

家族に迷惑をかけないローン商品

リバースモーゲージでは、自宅を売却することにより返済をまかないます。一般的なローンよりも家族に借金を遺すリスクが低く、理解を得やすい商品です。

近年では、自宅を遺すこと自体が遺族の負担になるケースもあります。空き家のまま放置するわけにもいかず、扱いに困ってしまう可能性が伴うためです。賃貸に出すとしても、リフォーム費用がかかります。

立地や住まいの規模によっては相続税の負担も重く、子世代の家計を圧迫する要因となりがちです。ここまで大変な想いをさせるくらいなら、金融機関に譲渡するのが望ましいと考える人もいることでしょう。リバースモーゲージを活用することが遺族の負担軽減にもつながります。

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リバースモーゲージのデメリットは?

正しい活用をすればメリットがたくさんある商品でも、知っておきたい注意点やデメリットがいくつかあります。老後になって「こんなはずでは」ということにならないように、知っておきたいポイントを見ていきましょう。

長生きリスクの完璧なヘッジはできない

年金形式のリバースモーゲージを活用する場合には、長生きリスクが心配です。自分が考えていた以上に長生きできるのは、本当ならば幸せなこと。

ただし、生きている以上は生活資金が必要で、あらかじめ約束されていた融資上限を超えてしまうことがあります。リバースモーゲージだけでは完璧なリスクヘッジはできないことを理解して、節度があるお金の使い方を守らないと、二進も三進もいかないことになりかねません。

対象エリアや物件が制限される

金融機関が扱っているリバースモーゲージの対象物件は、大都市圏の資産価値が高い住まいに限定されることがほとんどです。

マンションは対象外とされる商品もあり、主要都市に土地と建物を持っている世帯しか、利用できないことがあります。一般的な会社員が大都市圏に一軒家を構えるのは大変です。

リバースモーゲージを利用できるくらいの世帯なら、そもそも借入の必要はないのでは?という見方もあります。リバースモーゲージを活用することまで考えてマイホーム購入に踏み切るとしたら、詳しい条件を調べたうえで判断しないと危険です。活用したくてもできない層が大半、ということだけは理解しておきましょう。

不動産評価額の変動リスク

リバースモーゲージでは、不動産評価の見直しを定期的に行います。地価が下がっていれば、限度額も制限されることになり、思っていたほど融資を受けられないこともあります。

融資が制限されるだけならまだしも、著しい地価の下落が起こった場合は、一括返済を求められることもあるのがこわいところ。不動産価額の変動リスクをあらかじめ想定して、融資金額を制限するなどリスクヘッジが必要です。

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