預金連動型住宅ローンとは

預貯金を有効活用できる住宅ローンをお探しなら、預金連動型住宅ローンを考えてみましょう。

「住宅ローンはなるべく早く完済したい」「利息は低い方が良い」「だけど、住宅ローン控除はきっちり受け取りたいよね」。こんなことを思っている人には、有効な選択肢かもしれません。

預貯金連動型住宅ローンの仕組みと特徴、メリットや気をつけたいリスクなど、基礎知識を紹介します。

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預金連動型住宅ローンとは

預金連動型住宅ローンとは、同じ金融機関の中にある対象預金の金額までは、金利を優遇する商品です。

東京スター銀行の商品を例にお話しますね。住宅ローンとして3,000万円借入・普通預金に2,000万円あったとします。

普通預金に入っている2,000万円までは金利負担が0%。1,000万円分の利息しか発生しないことになります。その代わりに、普通預金に入っている2,000万円に対する利息も0円です。
東京スター銀行が取り扱いを始めた当時は「繰上げ返済手数料はもう古い」などのうたい文句で広告を行っていました。繰上げ返済しなくても利息削減メリットを期待でき、総返済額を圧縮できます。

預金を担保に契約できる

住宅ローンでは、マイホームに抵当権が設定されます。抵当権を設定するにあたって、登記費用が必要です。登記費用は、10万円くらいになるのが通常でしょう。

マイホーム購入資金を確保するために必要なコストとはいえ、もったいなく感じる人もいるはずです。

東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは、ローン金額と同額の預金を担保にできます。ローン完済まで引き出しができない代わりに、抵当権設定登記が不要。少しでも初期費用を安くしたい人にとっては、有効な選択肢の1つと言えます。

担保にしない預金は引き出し自由

住宅ローンの担保にしなかった預金に対しては、引き出し制限がかかりません。好きなときに引き出して、要り用に対応できます。

たくさん預金を入れておいた方が利息は安くなるので、できる限りは我慢した方が有利です。いざとなったら引き出しできる、くらいに考えておくと良いでしょう。

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預金連動型住宅ローンのメリットは?

預金連動型住宅ローンを活用するメリットは、大きく分けて3つあります。

上手に預金連動型住宅ローンを活用すればマイホーム購入費用が安くなり、税金関係のメリットも期待される商品です。自分に合う商品かを考えながら、1つずつ見ていきましょう。

ローン金利ゼロも可能

預金連動型住宅ローンの何よりのメリットは、金利ゼロにもできることです。JAバンクあいち・関西アーバン銀行のようにキャッシュバック方式の商品もありますが、基本的には返済額の計算に反映されます。

一般的な住宅ローンの中では有利な条件がつきやすいフラット35でも、適用金利1.34%・元利均等返済・返済期間30年で3,000万円を借入すると、総返済額3,645 万円。

600万円以上も利息を払う計算です。ここが丸ごといらなくなると考えたら、かなり返済は楽ですよね。金利ゼロとは言わなくても、預金を貯めれば貯めるほど、返済負担が軽減できる仕組みです。

住宅ローン控除をフルに使える

一般的な住宅ローンで利息削減効果を得ようとしたら、繰上げ返済を行います。なるべく早い時期に繰上げ返済した方が利息削減効果は高いのですが、住宅ローン残高が減ってしまうところがネック。ローン残高に対して計算される住宅ローン控除が少なくなります。

預金連動型住宅ローンは、預金残高を積むだけで利息がカットされる仕組みです。ローン残高を計算の根拠にする住宅ローン控除には影響しません。利息削減効果と住宅ローン控除を天秤にかけることなく、メリットをダブルで受けられます。

預貯金を手もとに残せる

住宅ローンの繰上げ返済を行うと、手もと資金が少なくなって、家計が不安定になってしまうリスクがあります。

預金連動型住宅ローンを活用すれば、いざとなったら使える預貯金を維持しながら、利息削減できるところがメリットです。両親の介護や子供の大学進学など、まとまった費用が発生しうるイベントを抱えている年代でも活用しやすく、魅力的なローンと言えます。

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預金連動型住宅ローンのデメリットは?

メリットがたくさんある反面で、気をつけたいデメリットやリスクもあります。預金連動型住宅ローンを契約するなら知っておきたいデメリットを見ておきましょう。

預金がないと旨みがない

まず何よりも、人を選ぶ住宅ローンということです。預金連動型住宅ローンは、まとまった預貯金がある人を対象にした商品設計。

極端にいったら、現金でマイホーム購入できるくらい資金がある人に適したローンと考えてください。「頭金を出すだけで精一杯」という人におすすめすることはできません。

東京スター銀行では、そもそものローン金利がやや高め。年0.300%~0.702%のメンテナンスパックも、加入義務が生じます。

ローン金利+メンテナンスパック費用をゼロにしようと思ったら、借入予定のお金と同じくらいの蓄えがないと難しいのが実際です。

ペイオフ対策はどうするの?

3,000万円、5,000万円とまとまった預金を1つの金融機関で行うことに、難色を示す人もいます。

ペイオフ対策として、1つの金融機関に1,000万円までしか入れない方針にしていることが理由です。

ペイオフとは、銀行が破綻しても、元本1,000万円とその利息が保証される仕組みを指します。

利息を安く押さえるために東京スター銀行にまとめると、ペイオフで保護される金額を超えてしまう可能性が高くなるところがネック。大切なお金を守るためにも、よく考えて判断しましょう。

その他に、そもそも住宅ローンを検討している層(何とかやりくりして、家計を守っている世帯)にメリットが薄い・預金をもっと有効活用する選択肢はある・といった指摘もなされます。どんな住宅ローンにも、メリット・デメリットはあるもの。商品特性をふまえて、後悔しない選択が大切です。

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【金融機関別】預金連動型住宅ローンの具体例

ここまでは東京スター銀行を例に紹介してきましたが、他の金融機関にも似た仕組みの商品はあります。

複数の住宅ローンを比較検討することが、自分に合う商品探しの近道です。預金連動型住宅ローンの有名どころの中から目ぼしい金融機関をピックアップ、条件や商品設計を比較しました。

関西アーバン銀行 預金連動型住宅ローン

関西アーバン銀行の預金連動型住宅ローンは、家族の預金も金利キャッシュバックの対象にできるめずらしい商品です。契約者はもちろんのこと、配偶者や配偶者の両親、祖父母の預金までキャッシュバックの対象にできます。

<ローン概要>
融資金額:6,000万円以内 ※ 購入価格の100%可能
融資期間:1年以上35年以内
事務手数料: 54,000円(税込)
保証料:100万円あたり4,580〜20,610円。ローン期間・金額に応じて異なる。
金利タイプ:変動金利型
参考金利:年2.875%

※参考金利は、2018年8月現在・購入価格の80%超の借入に対する値です。

固定金利の借入ができないこと、もともとの金利設定がやや高めになっていることが気になる人も多いのではないかと思います。

家族とも話し合い、金利ゼロになる水準まで預金をすることができれば、魅力的な商品です。

「住宅購入資金の贈与をお願いしにくいが、預金連動型住宅ローン利用を前提に預金先を変えてもらうくらいなら」という人にとっても、検討する価値があります。

東京スター銀行 スターワン住宅ローン

預金連動型住宅ローンの先駆けとなった東京スター銀行「スターワン住宅ローン」。購入予定物件の将来価値予測を行ってくれたり、マイホームを担保にした老後資金の確保方法を教えてくれたりと、住まいとお金に関するトータルサポートを期待できます。

マイホームの将来価値診断は、来店限定のサービスなので、個別相談会を予約しましょう。住宅ローン専門スタッフがていねいに説明を行い、自分に合うローン探しを手伝ってくれます。

<ローン概要>
融資金額:500万円以上1億円以内 ※ 購入価格の90%が上限
融資期間:1年以上35年以内
事務手数料:融資金額に対して2.16%(税込)
保証料:0円
金利タイプ:変動金利型 / 固定金利型(3年・5年・10年)
参考金利:
変動金利型 0.50%
固定金利 3年 0.90%
固定金利 5年 0.95%
固定金利 10年 1.10%

※ 参考金利は、2018年8月現在・最大引き下げ幅が適用された場合の値です。

東京スター銀行には、預金連動型住宅ローンの反対を行うリバースモーゲージ商品もあります。

「預金連動型住宅ローンでマイホームを取得→定年退職したらリバースモーゲージを使って完済+老後の生活資金を確保→夫婦が亡くなった後に遺したお金でリバースモーゲージを完済もしくは自宅を任意売却」と、組み合わせの活用はおすすめです。

ここまで柔軟なプランニングができるのは、東京スター銀行の幅広い商品ラインナップの賜物でしょう。

山陰合同銀行 ごうぎん預金連動型住宅ローン

島根県の松江市に本店を構える地域密着型経営の銀行です。山陰合同銀行の預金連動型住宅ローンは、キャッシュバックスタイル。

一旦は利息の支払いをした後、預金残高に応じた分を返してくれます。キャッシュバック対象にできるのは、住宅ローン残高の50%が上限です。

どれだけ預金があっても利息ゼロにすることはできず、他の商品より不利になるケースもあります。

<ローン概要>
融資金額:最高1億円 ※ 購入価格の120%まで可能
融資期間:金利選択型 40年以内・2段階固定金利型 35年以内
事務手数料:54,000円(税込)
保証料:0円
金利タイプ:固定変動金利選択型 / 2段階固定金利型
参考金利:
2段階固定金利型 当初10年 1.00%・11年目以降 1.80%
固定変動金利選択型 3年固定 0.70%

※ 参考金利は、2018年8月現在・最大引き下げ幅が適用された場合の値です。

山陰合同銀行のホームページには、メリットを受けられる最低預金金額の目安が出ていました。3,000万円のローン残高・ローン金利1.00%だったら、600万円くらいの預金が必要とのこと。

2,000万円のローン残高なら、400万円くらいでも得する可能性があるようです。くわしくは、店頭窓口でシミュレーションを依頼しましょう。個人ローンセンターでは、祝日や年末年始を除き、土日の相談も可能です。

JAバンクあいち 貯金連動型住宅ローン「堅実家計」

会社員にはなじみが薄いJAバンクですが、一定の条件を満たすことで借入できます。貯金連動型住宅ローンのCM動画「お金が戻る住宅ローン」「貯金が残せる住宅ローン」も公開されているので、気になる人は探してみましょう。

「住宅ローン払うのにキャッシュバックがあるんだよ!」「マイホームと貯金、どっちが大事?どっちも大事でしょ。だから貯金が残せる住宅ローン」と、商品特徴を上手にとらえた内容で、貯金連動型住宅ローンへの理解が深まります。

<ローン概要>
融資金額:最高8,000万円 ※ 100%応援型は、購入価格100%融資可能
融資期間:35年以内
事務手数料:54,000円(税込)
保証料:1,000万円あたり33,000〜113,000円 ※分割払いも可能。分割払いの保証料率は年0.16%~0.19%。
金利タイプ:変動金利型 / 固定金利型(3年・5年・7年・10年)/ 全期間固定
参考金利:
変動金利型 0.50%
固定金利 3年 0.65%
固定金利 5年 0.70%
固定金利 7年 0.75%
固定金利 10年 0.80%
全期間固定 1.40%

※ 参考金利は、2018年8月現在のJAあいち中央公表値。最大引き下げ幅が適用された場合の水準です。

JAの住宅ローンを活用するには、マイホーム建設予定地の管轄JAへ相談します。ホームページで管轄エリアを確認のうえ、訪問しましょう。

休日ローン相談会も行っているから、平日は忙しい人でも大丈夫です。将来のリスクに備える最適なプランに関して、アドバイスをもらえます。

西武信用金庫 預金連動型住宅ローン特約 Value!!

西武信用金庫では、住宅ローン特約として預金連動型のキャッシュバックを行っています。キャッシュバックの対象にできるのは、住宅ローン返済口座に入っている預金だけです。

この口座には、年0.35%の口座管理手数料が発生します。契約時の取扱手数料は32,400円(税込)。毎月キャッシュバックされるわけではなく、半年ごとに返金される仕組みです。返金されるまでの期間が長いため、資金繰りに気をつけましょう。

預金連動型住宅ローン特約「Value!!」

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