住宅ローン控除はペアローンも対象になる?

ペアローンを組んだ時に気になるのが住宅ローン控除の適用可否です。

夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けることはできるのか?
本当にペアローンを選択するのが得なのか?

など分からないことは多く、不安に思っていませんか。

マイホームは大きな買い物だからこそ、正しい知識が不可欠です。これから住宅ローン契約を行う夫婦からよく聞かれる疑問に回答しつつ、返済プランの立て方を考えていきます。

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住宅ローンを夫婦で返すペアローン

まず、ペアローンとはどのような商品かをおさらいしましょう。夫婦で住宅ローンを組む方法には、3つの選択肢が考えられます。それぞれ違った契約形態をとるため、きちんと区別しておきましょう。

ペアローン:
共働き夫婦で検討できる契約形態。夫と妻のそれぞれが主たる契約者になり、2本の住宅ローンを契約します。夫婦が全くの無関係というわけではなく、夫は妻・妻は夫の住宅ローンの連帯保証人になるスタイルが一般的です。それぞれの所得に対する審査が入り、ローン金額を最大化しやすいメリットがあります。

連帯債務:
夫婦の収入合算で審査を受け、1本の住宅ローンを組みお金借りる方法です。妻の収入の全額を合算できる商品ばかりではなく、金融機関ごとに設定された割合までしか対象にできないことも多くあります。夫が主たる債務者・妻が連帯債務者となり、一緒に責任を持つところは他の住宅ローンと変わりません。

連帯保証:
夫婦の収入合算で審査を受けるところは、連帯債務と同じです。連帯保証の場合は、夫が主たる契約者・妻が連帯保証人という形をとります。イメージとしては、夫単独の住宅ローンに準じるもの。妻の所得を申告して、信用力を上乗せするに過ぎません。

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住宅ローン控除はペアローンでも適用される

3つの契約形態のうちで夫婦ともに住宅ローン控除を受けられる選択肢は、連帯債務とペアローン。

連帯債務は取り扱い金融機関が少なく、フラット35を選択するのが一般的です。夫婦で住宅ローンを受けること・民間金融機関の住宅ローン(フラット35以外)から選ぶことを条件にするなら、ペアローンを検討していくことになります。

ペアローンの住宅ローン控除 計算例

住宅ローン控除を夫婦で受けるとどのくらいのメリットがあるのかをモデルケースから見てみます。下記の計算条件に従って、期待される住宅ローン控除の概算値をシミュレーションしてみました。

【計算条件】
ローン金額:3000万円 (夫2000万円・妻1000万円)
借入条件:30年・全期間固定 1.37%・元利均等返済
居住開始:2018年1月

【夫の住宅ローン控除概算】
夫の毎月のローン返済は、67,783円になる見込みです。住宅ローン控除は、負担している2000万円分に対して計算されます。住宅ローン控除の計算式は、年末ローン残高×1%。10年間の所得税還付と住民税控除を受けられます。
 

元金残高 住宅ローン控除概算
2018年 19,457,199 194,571
2019年 18,906,914 189,069
2020年 18,349,042 183,490
2021年 17,783,480 177,834
2022年 17,210,120 172,101
2023年 16,628,857 166,288
2024年 16,039,580 160,395
2025年 15,442,180 154,421
2026年 14,836,542 148,365
2027年 14,222,556 142,225
合計 1,688,759

 

【妻の住宅ローン控除概算】
妻の毎月のローン返済は、33,891円になる見込みです。住宅ローン控除は、負担している1000万円分に対して計算されます。夫と同じように10年分を計算した結果が以下の表です。

 

元金残高 住宅ローン控除概算
2018年 9,728,602 97,286
2019年 9,453,462 94,534
2020年 9,174,529 91,745
2021年 8,891,751 88,917
2022年 8,605,075 86,050
2023年 8,314,447 83,144
2024年 8,019,811 80,198
2025年 7,721,114 77,211
2026年 7,418,298 74,182
2027年 7,111,309 71,113
合計 844,380

 

夫1,688,759円+妻844,380円で2,533,139円の住宅ローン控除を受ける権利があります。

ただし、これはあくまで「権利がある」というお話です。住宅ローン控除は、所得税からの税額控除が原則。

引ききれなかった部分は住民税から控除もできますが、最大でも13万6500円の縛りがあります。夫婦の年収によりますが、10年間で2,533,139円フルに使うのは難しいと考えてください。

夫婦の持ち分割合に注意

ペアローンを組む時には、マイホームの持ち分割合に気をつけましょう。住宅ローンの負担割合に合わせて所有権の登記を行わないと、贈与税の対象になるケースがあります。

「住宅ローン控除を受けるから」というわけではないのですが、税務署とのやり取りが増える以上は「やるべきことはきちんとやっておきましょう」ということ。マイホーム取得後の登記をする段階で、意識しておきましょう。

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ペアローンで住宅ローン控除を受ける際に必要な手続き

住宅ローン控除を受けるために必要な手続きを見ていきます。ペアローンで適用を受けるといっても、一般的な流れとほぼ同じです。

住宅ローン契約自体が2本に分かれているため、それぞれが自分の分の手続きを行うだけ。会社員夫婦なら、1年目は確定申告・2年目以降は年末調整で処理します。

1年目の確定申告

住宅ローン控除を受けるための確定申告は、1月から行えます。一般的な確定申告は2月16日~3月15日までとされますが、還付申告にあたるためです。

住宅ローン控除を受けるための必要書類やくわしい手順は別の記事で触れているので、ここでは割愛いたします。

2人分の確定申告書をもらってきて、それぞれに発行された年末残高証明書を見ながら記載しましょう。

重複する内容も多いので、どちらかが「一緒に書いて出しておくよ」となりがちですが、厳密にはNGです。

確定申告書の作成ができるのは、本人もしくは税理士に限定されます。あらぬ誤解を受けても後味が悪いため、郵送やオンラインでの提出が安心でしょう。

国税庁のホームページから確定申告書を取得、記載したものを税務署に郵送すれば大丈夫です。

国税庁のホームページ上で確定申告書を作成、そのまま提出することもできます。どうしても窓口に提出したいなら「本人が書いたものを代理で出しにきた」など、作成は「代理」していないことを示してください。

2年目以降の年末調整

初年度の確定申告を終えてから半年くらいで「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」が送付されます。

確定申告を別々に行ったため、送付される書類も2セットです。年末調整を行う時には、その年の年末残高証明書も用意します。会社ごとに指定された時期に担当者へ提出、住宅ローン控除を行ってください。

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ペアローンを組む時の注意点

ペアローンを選択すれば、夫婦それぞれで住宅ローン控除を受けられることが分かりました。

だからといって、デメリットやリスクを知らずにペアローンを契約するのは危険です。ペアローンを組むにあたって知っておきたい注意点を見ておきましょう。

2倍の手数料・諸費用が必要

2本のローン契約それぞれに手数料や諸費用が必要です。夫婦合わせた諸費用が100万円を超えることもめずらしいものではありません。

住宅ローン控除の恩恵を打ち消すくらいの金額になってしまうと、メリットが薄まります。参考までに、民間のペアローンの中から選ぶ時に検討されやすい住信SBIネット銀行の手数料や諸費用を見ておきましょう。

▼住宅ローン手数料
証明書発行手数料:864円(税込)
事務取扱手数料:融資金額の2%相当+消費税

▼住宅ローン諸費用
印紙税:2,000〜10万円 ※契約金額により異なる
登記関係費用:登録免許税・司法書士報酬などを実費負担

参考:住信SBIネット銀行 住宅ローン手数料

上で紹介している金額は、1人分です。基本的には、全てに対して「×2」と考えてください。登記関係費用だけは「夫婦同時の手続きなら、1人分の料金に○万円プラスで良い」など、良心的な扱いをしてもらえるケースもあります。

夫婦別々の団信に入るリスク

住宅ローン契約が別々なので、それぞれが団信へも加入します。夫の団信で保証されるのは、当然ながら夫の分の住宅ローンだけ。もしものことがあった時も、妻の住宅ローンはそのまま残ってしまいます。

夫単独や連帯保証の住宅ローンに入っていれば、残債務が免除です。遺される家族のための生命保険代わりにもなりますが、ペアローンだとかなり事情は変わってきます。

幸せな時に「もしも」のことを考えるのは難しい事情もありますが、家族の将来に関わることです。夫婦でよく話し合い、本当にペアローンで良いのかを考えてみましょう。

ライフスタイルの変化に対応しにくい

妻がフルタイムの仕事を続ける前提で住宅ローンを組んでしまうと、ライフスタイルの変化に対応しにくい問題があります。

思ったより早いタイミングで出産・育児休暇に入ってしまうケースなど、収入が減るリスクが伴うためです。子育てしながら正社員として働く女性もいますが、保育費用がかさんだり家族のイベントに際する出費が増えたりと、想定外の事態はあります。

ペアローンを組むにしても夫の収入でまかなえる範囲に留めるなど、リスクヘッジが大切です。

離婚する時にトラブルを抱えがち

ペアローンの返済中に離婚すると、財産分与で苦労します。子供を引き取る妻が引き続きマイホームに住みたいと思っても、ローン契約を維持できるケースばかりではありません。

住宅ローンは、住まいを担保にまとまった金額を融通してもらうのが原則です。出ていくことになった夫は、契約を継続できないリスクがあります。

住み続ける妻に夫の返済分も引き次ぐ経済力があったとしても、名義変更できるかどうかは銀行の判断次第です。

マイホームを維持するのが難しいとなったら、売却するしかなくなります。返済を始めて間もないタイミングでは、得られたお金を全て返済にまわしても足りないことが多いのが難点です。

足が出た分を現金で支払わないと、手続きが進みません。新しい住まいを確保するためにもお金がかかる時期にまとまった要り用が出てくるのは、深刻な問題です。

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