繰り上げ返済すると住宅ローン控除に影響が?損するかも?

繰上げ返済をする時、住宅ローン控除との兼ね合いが気になるところ。なるべく早めに住宅ローンを払いきり、名実ともに「自分の家」にしたいと考えるものの、減税金額が少なくなってしまうのはもったいないようにも感じます。

そこで、いろいろなシミュレーションを交えながら、住宅ローン控除と繰上げ返済の関係を考えてみました。

スポンサードリンク

 


住宅ローン控除と繰上げ返済

まず、住宅ローンの繰上げ返済とはどのようなことかをおさらいしましょう。繰上げ返済とは、毎月の返済に上乗せする形で、プラスアルファの支払いをすることです。

毎月10万円だったら10万円を払うだけでなく、50万円や100万円をプラスして返済します。

繰上げ返済の種類

繰上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。

期間短縮型とは、返済期間が短くなるように上乗せの返済を行うこと。上乗せで支払ったお金のうち元本の返済にまわる金額が大きいことから、利息削減効果は大きくなります。

その反面で、毎月の負担額は変わりません。毎月支払う住宅ローンの負担を軽減したい人にとっては、行うメリットを感じにくい特徴があります。

返済額軽減型では、返済期間は従来のまま維持、毎回の支払額を少なくします。繰上げ返済したお金を期間按分して、均等に減らしていくイメージです。

支払ったお金が元金と利息に対して一定割合で充当されることになるため、利息削減効果は見劣りします。その反面、毎月の返済負担が軽くなって、全ての期間通して恩恵を受ける繰り上げ返済方法です。

住宅ローン控除と繰上げ返済の関係

住宅ローン控除を受けるための条件の1つとして、期間についての縛りがあります。残りのローン期間が10年以上残っていないと、住宅ローン控除を受けられません。

期間短縮型の繰上げ返済を行って残りのローン期間が短くなると、対象から外れるリスクがあるということです。利息削減効果とローン控除の恩恵を比較して、有利な方を選択する必要があります。

では、返済額軽減型の繰上げ返済と住宅ローン控除の関係はどうでしょうか。

残りの返済期間が変わらないことから控除を受ける権利は維持できても、ローン残高が少なくなった分だけ、所得税の還付金や住民税の減税金額が減ってしまうリスクもあります。

住宅ローン控除の計算式は、年末のローン残高×1%です。返済額軽減型の繰上げ返済を行ってローン残高が減れば、控除額も少なくなる可能性が出てきます。

基礎知識を整理したところで、個別事象をふまえたケーススタディに入ります。まず、繰上げ返済を行うならコツコツ行うのが良いのか、ある程度の期間だけまとめて行う方が良いのかの比較です。

スポンサードリンク

 

【繰上げ返済】コツコツ支払う?10年分をまとめて支払う?

住宅ローンの細かいシミュレーションを行うには、カシオが運営している計算サイト「ke!san」内ツールが役立ちます。コツコツ繰上げ返済するのとまとめて繰上げ返済するのとどちらが得かをシミュレーションしてみました。

ke!san繰上げローン返済

金利1.34%で比較

借入金額:3000万円
固定金利・元利均等返済
返済期間:2018年1月から30年

上記条件の
・住宅ローンを繰上げ返済しない場合
・毎年50万円を10年間・合計500万円の繰上げ返済する場合
・10年後に500万円をまとめて繰上げ返済する場合

に分けて、シミュレーションしていきます。

繰上げ返済方法は、利息削減効果が大きくなる期間短縮型と仮定しました。

繰上げ返済なし:
返済回数:360回
総返済額:36,449,265円
支払い利息:6,449,265円
2019年1月から毎年50万円繰上げ返済:
返済回数:294回
総返済額:34,751,947円
支払い利息:4,751,947円
10年後に500万円まとめて繰上げ返済:
返済回数:298回
総返済額:35,134,853円
支払い利息:5,134,853円

毎年50万円ずつ繰上げ返済した場合の利息削減効果は約170万円、10年後に500万円まとめて繰上げ返済した場合の利息削減効果は約130万円です。

毎年50万円ずつ繰上げ返済する方が利息削減効果は高く、返済回数も少なくてすみます。

金利0.6%で比較

金利以外は同じ条件の住宅ローンを想定、3つのパターンで計算します。利息削減効果と返済回数にどんな影響があるのかを見てみましょう。

借入金額:3000万円
固定金利・元利均等返済
返済期間:2018年1月から30年
繰上げ返済なし:
返済回数:298回
総返済額:32,788,274円
支払い利息:2,788,274円
2019年1月から毎年50万円繰上げ返済:
返済回数:360回
総返済額:32,084,654円
支払い利息:2,084,654円
10年後に500万円まとめて繰上げ返済:
返済回数:300回
総返済額:32,235,071円
支払い利息:2,235,071円

毎年50万円ずつ繰上げ返済した場合の利息削減効果は約70万円。10年後に500万円まとめて繰上げ返済した場合の利息削減効果は約55万円になりました。

金利0.6%でも、毎年50万円ずつ繰上げ返済する方が利息削減効果は高く、返済回数も少なくてすむようです。

繰上げ返済するなら早い時期が王道

試算結果からも分かるように、同じ金額を繰上げ返済するにしても、行う時期によって期待される効果は変わってきます。

住宅ローンの繰上げ返済は、なるべく早い時期に行うほうが有利です。高い水準の金利で契約しているほど、利息削減効果は大きくなります。

上の例では30年間固定金利と仮定して計算を行っていますが、実際の30年ローンには変動金利商品もあります。

途中で金利が高くなれば、利息削減効果の恩恵はさらに大きくなると考えてください。

金利0.6%水準のローンだと、契約開始から数年間の優遇金利が終わった後に利息が高くなる仕組みがスタンダード。金利が高くなればさらに繰上げ返済を行うメリットはより大きくなり、差が広がると考えられます。

お話が複雑になりましたが、お伝えしたかったのは「住宅ローン控除の影響を考えずに繰上げ返済するなら、早い時期が正解」ということ。

家計に無理がなければコツコツ繰上げ返済を行い、積極的に元本を減らしていくのが得策です。

スポンサードリンク

 

繰上げ返済を行うと住宅ローン控除が減る?

次に、住宅ローン控除見込み額と繰上げ返済の利息削減効果の合計数字で見てみましょう。

早い段階から繰上げ返済を行うことにより住宅ローン控除のメリットが薄くなり、損することはあるのかを調べるためです。

金利水準によって判断が異なる可能性まで検証すべく、金利1.34%と0.6%の2パターンで比較しました。

最初の例と同じように、
・借入金額3000万円
・固定金利の元利均等返済
・2018年1月から30年間のローン

でシミュレーションを行います。

住宅ローン控除額は、年末残高の1%の概算値です。所得税・住民税の制限はかからないものとして、簡易的に計算します。

金利1.34%の場合

まず、金利1.34%の場合です。毎年50万円をコツコツ繰上げする方法と住宅ローン控除が終わる10年後まで待ち、一気に繰上げ返済する方法を比較しました。
 

利息軽減効果 住宅ローン控除(10年分) 合計
毎年50万円を10年間繰上げ返済 約170万円 約230万円 約424万円
10年後に500万円を繰上げ返済 約130万円 約254万円 約360万円

 
毎年50万円をコツコツ繰上げ返済する方法では残高が減っていくため、住宅ローン控除の合計は少なくなります。ただし、利息軽減効果の影響がより大きく、合計では64万円得する試算となりました。

金利0.6%の場合

 

利息軽減効果 住宅ローン控除(10年分) 合計
毎年50万円を10年間繰上げ返済 約70万円 約221万円 約291万円
10年後に500万円を繰上げ返済 約55万円 約227万円 約282万円

 
0.6%の場合も、毎年50万円をコツコツ繰上げ返済する方法のほうが有利です。ただ、10年後にまとめて500万円を繰上げ返済する方法との差は9万円くらい。金利1.34%の時ほど大きな差にはなっていません。

契約金利が高ければ繰上げ返済を優先したい

一般的には「1%以上の住宅ローンを組んでいたら、繰上げ返済のメリットが大きい」といわれています。

契約時に安定した収入がなかった・フルローンに近い水準で契約したなど不利な条件になってしまった人ほど、繰上げ返済をがんばりたいところ。

住宅ローン控除が少なくなったとしても総合的には得する可能性が高く、総返済額の差は大きくなります。

なお、例示したシミュレーションのように、契約金利が1%未満でも繰上げ返済を優先した方が得する人はいるはずです。

個別のシミュレーションを通して「我が家の場合」を把握、どうしたらメリットが大きいかを考えてみましょう。

スポンサードリンク

 

【結論】繰上げ返済を行うと損するの?

長くなりましたが、結論です。繰上げ返済を行って損するかどうかは、ローン契約の金利によって変わります。

繰上げ返済を優先したいのは、契約しているローン金利が高い人です。

しかも、なるべく早い段階から繰上げ返済を始めるのがお得。早くからコツコツ返していくことで、お得度はより高くなります。

繰上げ返済を優先する場合の注意点

今回のシミュレーションでは、繰上げ返済の手数料は含めていません。個別のシミュレーションを行う時には、手数料を含めた数値で考えてください。

繰上げ返済手数料が1回あたり数万円かかる金融機関もあれば、無料にしているところもあります。

繰上げ返済する度に数万円のコストがかかるとしたら、金利0.6%のシミュレーション結果は逆転するはず。10年後に500万円をまとめて返済する方がメリットは大きくなるでしょう。

理想をいえば、契約をする前に繰上げ返済する意思はあるかを夫婦でよく話し合い、商品選びをしたいものです。

いつ頃からいくらくらいの繰上げ返済を目標にするかをざっくり決めておくだけでも、住宅ローン選びは変わってきます。

家計や住宅ローンに対する考え方も考慮しよう

繰上げ返済した方が良いのかは、夫婦の性格や考え方、家計の状況によっても変わってきます。

「子供の教育資金がかかるから手もと資金を厚く用意しておきたい」「保障が充実した団体信用生命保険に加入したから、返済が長引くのは問題ない(むしろ、ゆっくり無理なく返していきたい)」といった考えがあれば、無理に繰上げ返済を進める必要はありません。

住宅ローン控除の恩恵をフルに受けながら当初の計画通りに返していけば、家計が安定するはずです。

反対に、損得感情はさておき「住宅ローンをなるべく早く返したい」と考える夫婦もいます。

早く返済を終えることで気持ちが楽になるようなら「シミュレーション結果で繰上げ返済を急ぐと数万円損することが分かったが、やっぱり繰上げ返済しよう」というのも、合理的な判断です。

スポンサードリンク

 

貯金と繰上げ返済はどちらが得?

住宅ローン控除と繰上げ返済の優先順位がはっきりしたところで「繰上げ返済と貯金はどちらが有利?」と悩んでしまう人もいます。

足下の経済情勢では、住宅ローン金利と同じくらいの利回りを得られる銀行預金はほとんどないはず。

定期預金にして利息を受け取るよりは、繰上げ返済にまわして利息削減効果を得るメリットが大きくなると考えられます。

いざという時の予備資金まで繰上げ返済にまわすのは危険ですが、一定額を確保した残りは住宅ローンにまわすのも選択肢の1つでしょう。

繰上げ返済したお金は返ってこない

最後に1つだけ、繰上げ返済のよくある失敗をご紹介します。

住宅ローンの返済を急ぐあまり、自動車の買い替え費用が確保できずに高い金利のローンを組む・クレジットカードでスーツやアクセサリーを購入するなど、本末転倒になる人もいることです。

当然のことですが、繰上げ返済したお金は返ってきません。大局的に家計をとらえて、無理がない収支計画を立てましょう。

スポンサードリンク

PAGETOP