住宅ローン控除とは?減税の条件や申請方法

住宅ローンを組むと所得税の還付を受けられる制度があることをご存知でしょうか?

住宅ローン控除という名称は知っていても、細かい適用条件やどのくらいの税金が返ってくるかが曖昧になっている人は多いものです。

知っている人だけ得をする住宅ローン控除の基礎知識をまとめていきます。

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住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを取得する人の負担を軽減するための制度です。

正式名称は「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」と言います。

「所得税額の特別控除」という名前が示すように、基本的には所得税から差し引きするルールです。所得税から引ききれなかった部分に関しては、住民税からも控除できます。

一般住宅の減税金額・控除期間

住宅ローン控除では、取得したマイホームに住み始めたタイミングによって、控除期間や金額が異なります。平成26年1月1日~平成33年12月31日期間に居住を始めた人には、下記基準が適用される見込みです。

控除期間:10年
控除率:1%
住宅ローン年末残高限度額:4000万円
各年度の控除限度額:40万円
10年間の控除限度額:400万円

控除期間とは、最大何年まで減税を受けられるかを示すものです。控除率1%ということで、住宅ローン年末残高の1%を控除できます。

ただし、住宅ローン年末残高限度額は4,000万円。

4,000万円×1%= 40万円が控除限度額ということです。

控除期間の10年で毎年40万円の適用を受けると、40万円×10年= 400万円。10年間の控除限度額を計算できます。

認定長期優良住宅の減税金額・控除期間

数世代に渡って維持できるような良質な住宅を建てた場合、減税額が拡大されます。

耐震性やバリアフリー、省エネ性能など、時代の重要にあった住宅を増やすための制度です。

平成26年1月1日〜平成33年12月31日期間に居住を始めた人に対しては、下記の基準が適用される見込みです。

控除期間:10年
控除率:1%
住宅ローン年末残高限度額:5000万円
各年度の控除限度額:50万円
10年間の控除限度額:500万円

一般住宅より住宅ローン年末残高限度額が1,000万円高く、減税金額が大きくなる可能性があります。認定長期住宅の要件については、国税庁のホームページを参照ください。

国税庁 認定長期優良住宅の新築等をした場合(認定長期優良住宅新築等特別税額控除)

【具体例】年収400万円だと税金はいくらもどる?

一般住宅をローンで買った場合、最大400万円の減税が受けられることが分かりました。では、個別の減税額を計算するにはどうしたら良いのかを見ていきます。ケーススタディとして世帯年収400万円の家族をあげて、計算例を紹介しましょう。

世帯年収400万円
夫・妻・子1人
所得税 約6万円
住民税 約14万円
3,000万円の住宅ローンを35年・元利均等返済・適用金利1.34%

この時、毎月のローン返済額は約9万円です。1年目の年末には10回分の返済が終わり、約2,944万円の残高になっていたとします。

2,944万円×1%で減税額は約29.4万円。所得税と住民税を合わせて20万円なので、20万円丸ごと返ってくることになります。

順調に返し続けたとしても、10年後にはまだ2,000万円以上の残高が残っています。10年間は年収が変わらないと仮定すると、所得税・住民税も同じ水準。20万円×10年で200万円くらいの還付を受けられることが分かります。

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【新築住宅】住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるための条件は、大きく4つのポイントがあります。全ての条件を満たさないと、減税を受けられません。制度利用を考えているなら、ひと通り目を通しておきましょう。

1)買った家に自ら住むこと

マイホームを新築もしくは取得した日から6ヶ月以内に減税を受けようとしている本人が住まないと、住宅ローン控除を受けられません。

1日でも住めば良いというわけではなく、適用を受ける年の12月31日まで住み続けている必要があります。居住の実態は確定申告で提出する住民票から判断するため、ごまかしは通用しません。

住み続けることが条件ということは、別荘やセカンドハウスでは住宅ローン減税の適用が受けられないことになります。

お金を払う本人が何らかの事情で遅れて住み始める場合も、居住を始めたタイミングからの適用です。家族が住み始めた年度ではなく、本人ベースで考える必要があることを理解しておきましょう。

2)床面積が50平方メートル以上であること

床面積は、不動産登記簿上の広さから判断されます。マンションの販売資料や売買契約所に記載されているものとは異なるので、購入前に確認しましょう。

50平方メートル未満のものは対象外になってしまいます。500平方メートルを超える物件でも、居住スペースとして使う範囲が2分の1未満だと対象外です。

二世帯住宅や店舗併用住宅を建てる場合、設計段階で相談しましょう。住宅ローン控除を受けたい旨を伝えておけば、考慮してもらえるはずです。

3)10年以上のローンであること

住宅ローンを組む時に10年未満の返済計画にしてしまうと、減税を受けられません。途中で繰上げ返済を行って、残期間10年を切った時も同様です。

15年ローンにした場合は、最初の5年しか減税を受けられないことになります。控除枠を使い切るのが前提なら、20年以上の返済計画を建てましょう。

ちなみに、勤務先からの借入も、0.2%(※平成28年12月31日までは1%でした)を超える利子を払うようなら同じ基準が適用されます。

親族や知人からのローンは、利子を払う約束でも対象外です。金融機関の住宅ローン以外にも控除対象にできるケースがあることを頭に入れておきましょう。

4)年収3,000万円以下であること

年収3,000万円を超えるくらいの所得がある人は「所得税の支払いも住宅ローンも頑張ってね」ということです。

初めて控除を使う年度だけではなく、毎年チェックされているため、ごまかしは利きません。

なお、3,000万円の判定についてはやや特殊な方法がとられます。自分はどうかと気になる人は、国税庁のホームページを参照ください。

国税庁 合計所得金額3,000万円の判定

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【中古住宅】住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除は、中古住宅を購入した場合にも使えます。ただし、現行の耐震基準を満たした住宅であると証明することが条件で、次のどれかに適合していることをきちんと示す必要があります。

・築年数が20年もしくは25年以内
一般的な木造住宅だったら20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションだったら築年数25年以下であるかが問われます。

近年増えているリノベーション方式だと、この条件を満たさないことがあるため気をつけましょう。予算に制限があって築年数が古い物件を購入する場合も、基準値を意識しておく必要があります。

・専門機関のお墨付きを得る
建築士による耐震基準への適合証明、耐震等級1以上の既存住宅性能評価など専門家のお墨付きを得ることで、耐震性能を証明できます。

一定の耐震性を持っていることを条件として加入が認められる既存住宅売買瑕疵保険に入ることも、性能を証明する手段です。

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除を受けるためには、マイホーム取得翌年の確定申告で手続きします。

主には、以下のような書類が必要で、金融機関で受け取るもの・市区町村から取得するものなど請求先が分かれるので、早めの準備をおすすめします。

<住宅ローン控除の主な添付書類>
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書(税務署もしくは国税局のホームページで入手)
・住民票の写し(市町村役場で交付請求)
・金融機関の借入金残高証明書
・登記事項証明書(市町村役場で交付請求)
・請負(売買)契約書(不動産会社と契約した時に受け取ったもの)
・勤務先の源泉徴収票

※ 詳細は、下記リンクの国税庁ホームページ内「5」部分を参照ください。
国税庁 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

サラリーマンであっても初年度は確定申告が必要、2年目以降は年末調整で手続きできます。

年末調整での手続きを希望するなら、国税庁から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出する必要があります。

年末調整で処理できないと確定申告が必要なので、忘れずに手続きしましょう。

金融機関からの残高証明書は毎年送付されますが、「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」は違います。

初年度の申告後に9年分がまとめて交付されるので、大切に保管しましょう。

いつ、どこで住宅ローン控除の手続きができる?

2018年だったら2月16日から3月15日の確定申告期間に、居住地を管轄している税務署で手続きします。

郵送やインターネット経由の申告もできるので、会社員でも大丈夫です。

インターネットで行う場合は、国税局の確定申告書等作成コーナーを使いましょう。画面の案内に従って書類を作成、e-Tax(電子申告)を利用して提出します。郵送で提出する人は、できあがった書類をプリントアウトして使ってください。

確定申告を忘れた場合は?

初年度に申告を忘れてしまった場合でも、さかのぼって還付を受けられるケースがあり、タイムリミットは5年です。

この期間に還付申告を行えば、受け取るはずだった減税分を返してもらうことができます。

ただし、過去の書類をいろいろとそろえるのは大変です。手もとになければ再発行を受ける手間もかかり、普通に手続きするより時間も労力もかかります。

これからマイホームを購入する人は、本来の申告時期に処理しましょう。

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住宅ローン控除の還付金を受け取る時期と方法

住宅ローン控除を申告したら、還付金の振込を待つだけです。初めての経験だと、どこに振り込まれるのか、いつ振り込まれるのかなど、分からないことは以外とあります。確実に還付金を受け取るために知っておきたい基礎知識を見ておきましょう。

還付金の振込時期について

住宅ローン控除の手続きをした後に実際にお金が振り込まれるまでには、1ヶ月~1ヶ月半くらいかかります。

3月半ばに手続きをしたとして、4月いっぱいくらいまでは待ってみましょう。

税務署でも極力早く手続きを行うように努めているとのことですが、書類が集中する確定深刻時期は、どうしても時間がかかりがちです。

振込が行われると「国税還付金振込通知」が送付されるので、入金を確認しましょう。2年目以降は、年末調整時期に合わせて還付金が支払われます。

還付金の振込口座について

確定申告書内の「還付される税金の受取場所」に記載した口座へと振り込まれることになります。

振込口座にできるのは、本人名義の口座だけです。

結婚したばかりのタイミングなど名字が違っている場合、受け取ることができません。口座番号や支店名を間違えた場合も手続きに時間がかかることがあり、正しく記載してください。

口座振込以外には、ゆうちょ銀行、郵便局の窓口で受け取る方法も可能です。窓口にわざわざ行くのが面倒に感じるようなら、口座振込を選択しましょう。

還付金が思ったより少ない?

住宅ローン控除を初めて受ける時によくある疑問の1つに「思ったより、還付金が少ない」という内容があります。

上で見てきた通り、還付金として返ってくるのは所得税の範囲です。いろいろな控除や年収の関係で所得税をあまり払っていない場合は、1%より少ない還付金になるケースがあります。

所得税で引ききれなかった部分は住民税にまわされるといっても、還付金が増えるわけではありません。住民税にまわった分は減額として処理されるため、お金が戻ってくるものではないということです。

これから減額される住民税の分と還付金を足せば、計算通りの結果となります。

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