住宅ローンの返済比率(返済負担率)の目安

住宅ローンを無理なく返済していくためには、返済比率(返済負担率)の考え方が大切です。

適切な返済比率を超えて住宅ローンを組んでしまうと、ローン破綻になりかねません。

無理なく返せる金額の計算方法と推奨される返済比率の目安、家計のシミュレーション方法について見ていきましょう。

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住宅ローンの返済比率(返済負担率)とは

まず、返済比率の計算式を見ていきます。返済比率(返済負担率)とは、年収のうちの何割を借りたお金の返済にまわすかを示す数値のことです。返済比率を計算するには、以下の公式を使います。

返済比率(%) = 年間返済額 ÷ 年収 × 100

年収400万円の人が毎月10万円返済・ボーナス返済なしの住宅ローンを組んだとしましょう。

「10万円×12ヶ月 ÷ 400万円×100」となり、返済比率30%と計算できます。

この時の年収ですが、お給料をもらっている会社員なら各種控除前の額面金額、自営業だったら経費を差し引きした所得で考えるのが通常です。

実際には、額面から税金や保険が差し引きされて支給されるため、手取りのうちの住宅ローン返済が占める割合はもう少し高くなります。

さて、返済比率の計算方法が分かったら、目安に関するお話です。どのくらいで住宅ローンを組めば、審査に通る見込みが高いのでしょうか。

返済比率30~35%が住宅ローン審査通過の目安

フラット35の場合、年収400万円未満で返済比率30%・400万円以上で35%を上限としています。

年収400万円の人だったら、400万円×0.35÷12ヶ月=約116,000円に毎月の返済額を抑えれば、審査通過見込みがあるということです。

2007年までは、300万円未満で25%、300万円以上400万円未満で30%ともっと細かい基準があったのですが、簡略化されました。

民間金融機関は返済比率上限を公表していないことも多いのですが、おおむねは同じくらいと考えておけば良いでしょう。

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返済比率30%の家計はどうなる?

ここで考えてほしいのが、年収400万円で返済比率30%・毎月10万円を支払うとした時の家計です。

額面の8割が月収と考えた場合、400万円×0.8÷12ヶ月 = 約26万円で生活していくことになります。26万円から10万円を引いた残りは16万円。これで生活できるでしょうか?

総務省の2016年家計調査年報を参考にすると、世帯主が40歳未満・2人以上の勤労者世帯の平均的な月あたりの支出は、食料だけで約6.4万円・水道光熱費には約1.8万円かかっています。

交通・通信で約4.5万円、家具・家事用品に約1万円です。被服及び履物に約1.2万円、教育には約1.1万円とされています。

ここまでを合計するだけで約16万円になってしまい、交際費や教養娯楽、保険医療にかけるお金は残りません。

つまり、年収400万円・返済比率30%では厳しく支出を管理して、食費やファッション、通信費や交通費を節約していかないと家計がまわらないということです。

家計を何とか維持していくため、妻がパートで働くなど収入を増やす対策も検討されます。

年収400万円を例に出しましたが、もっと所得が高い人でも、返済比率30%はかなりの負担となるはずです。

借りられる金額いっぱいで住宅ローンを組んでしまうと家計を圧迫する可能性が高く、あまりおすすめできません。

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住宅ローンで借りられる金額と返せる金額には乖離がある

住宅ローンの返済比率は審査でチェックされる項目の1つです。ただ、上限目いっぱいまでお金を借りた場合の家計がかなり厳しいものになるのは、上で見てきた通り。

「住宅ローンの審査に通ればOK」とは考えず、無理なく返せる金額を考えましょう。

金融機関としては、できる限りたくさんお金を借りて利息を払ってくれたほうが良いので、甘い見通しになりがちです。

生活費や教育費、住宅取得以外の将来設計など抱えている事情は人それぞれ異なるもの。今後のライフイベントまで考慮して、無理がない計画を建てましょう。

無理なく返すため住宅ローンの返済比率は20%以内を目安に

一般論にはなりますが、余裕を持った家計を維持するためには、返済比率20%が目安です。

年収400万円の人だったら400万円×0.2÷12 = 約6.7万円。

この範囲に支払いを納めると、無理なく生活できるということになります。同じように年収500万~1,000万円の人の毎月返済額を求めてみました。

毎月の支払いが以下の水準に納まっていたら理論上は無理がない返済となり、ローン破綻リスクを軽減できます。

 

年収 返済比率20%
500万円 約8.3万円
600万円 約10万円
700万円 約11.7万円
800万円 約13.3万円
900万円 約15万円
1,000万円 約16.7万円

 

返済比率20%だといくらまで借入できる?

毎月の返済額の目安が分かると、金融機関の提供しているシミュレーションツールより、借りられる金額を計算できます。

参考までにフラット35のシミュレーションツールを使って、年収400万円・返済比率20%ではいくらの借入ができるのかを調べてみました。

毎月返済額6.7万円・融資金利 1.37%・返済期間30年・元利均等返済
↓↓↓
借入可能額(概算)1,976万円

住宅金融支援機構 毎月の返済額から借入可能金額を計算 内ツールを使用

年収400万円だと、約1,980万円の住宅ローンが組めることが分かりました。

予算2,000万円での物件探しでは、対象地域や築年数にかなり制限がかかってきます。一定の自己資金を用意する・夫婦の両親から贈与を受けるなど上乗せ予算を確保できると、選択肢が広がるはずです。

直系尊属からの贈与は政府としても前向きな活用を促している分野で、一定額までは非課税扱いにできる特例があります。

2018年6月現在では最高1,200万円が対象となり、相続対策としても有効な選択肢の1つです。

「両親が元気な間は、相続の話題を出すのは気が引ける」という人も多いことから難しい問題ですが、マイホーム取得に際する特例制度があることは知っておくと良いでしょう。

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返済比率20%超の住宅ローンを組む人は3割未満

実際に、先輩住宅ローン契約者がどのくらいの返済比率にしているかも見ておきます。

住宅金融支援機構が公表している民間住宅ローン利用者の実態調査によると、2017年度の契約者のうち、返済負担率20%超にした人の割合は28.5%。11~15%にする人が26.5%、16~20%にする人が24.7%と目立ちました。

10%以下とかなり余裕を持った利用に留める人も20.3%とかなり高めの比率になっています。

住宅ローンの返済比率のグラフ
2017年度 第2回 住宅金融支援機構 民間住宅ローン利用者の実態調査p23 より作成

この結果からも、現実的な返済比率の目安として、住宅ローンの返済比率20%を意識している人が多い様子が読み取れます。

ある程度の余力を残しておくことで、将来的な金利上昇リスクにも対処しやすくなるもの。

とくに昨今は未曾有の低金利時代にあって、先高懸念がぬぐえない部分があります。10年、20年と長いスパンで考えなくてはいけない問題だからこそ、現実的な見通しとリスクヘッジが大切です。

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返済比率から住宅ローンを考える時に気をつけたい3つのこと

ここまでの情報をまとめると、返済比率30~35%以内だったら審査通過できる可能性が高く、20%以内だったら余裕を持って住宅ローンを返済できることになります。

ただし、これはあくまで一般論です。住宅ローンの金額を考える時の注意点を意識しないで契約すると、後悔する結果となりかねません。

住宅購入予算を決める前に知っておきたい注意点を見ておきましょう。

1.住宅のランニングコストも考慮すること

マイホームを購入することで生じるコストは、住宅ローンの支払いだけではありません。マンションだったら、管理費・修繕積立金が必要です。

共有設備が整っている物件ほど費用が高くなりやすく、毎月の負担も重くなります。

一戸建てでも、将来的に発生するメンテナンスに備えて、同様の積み立てをするのが理想。屋根や外壁、内装など数年ごとに点検を受けたい箇所はたくさんあって、考えるよりずっと負担は重くなります。

マンション、一戸建てを問わず発生するコストとしては、固定資産税や都市計画税があげられます。

資産価値が高いマイホームを購入するほど毎年かかる税金も高くなり、家計を圧迫する要因の1つ。返済比率が高すぎるとこれらの出費に耐えきれず、返済が滞る事態になりかねません。

2.住宅ローン以外の借入も計算に含めること

住宅ローン以外にマイカーローンカードローン、教育ローンなど借入をしている場合、合算で返済比率を計算します。

結婚資金や旅行資金をフリーローンでまかなった、奨学金の返済を行っているなど、ライフイベントに対する出費も対象です。

今の段階では借入がなくても、近いうちにお金を借りる予定があるようなら、あらかじめ計算に含めてください。

また、住宅ローンを組んだ後に予定外の借入を行うと、返済比率が想定より高くなり、家計がまわらなくなってしまうリスクもあります。

クレジットカードの買い物やキャッシング利用を比較的頻繁に行う人は、毎月どのくらいなら家計に影響が出にくいかを把握したうえ、計画的に活用しましょう。

3.平均値は参考程度にすること

同じ年収、年齢、職業、貯金額の2人がいたとしても、適切な住宅ローン金額は変わってきます。

その人の価値観によって、お金の使い方が変わるためです。「食費や旅行にまわすお金が少なくなったとしてもマイホームにこだわりたい」という人、「マイホームは欲しいが、すばらしい住まいでなくても良い。浮いた分は、子供のために使いたい」という人では、予想される収入をどこにまわすかが異なるのは当然ですよね。

都市部に住むか田舎に住むか、庭がある広い家に住みたいかコンパクトなマンションでも良いのかなど、家族の数だけ価値観があります。

返済比率の統計数値を目安として理解しておくことは大切ですが、平均値を意識するあまり、自分の価値観とは異なる住宅ローンを組む必要がありません。

夫婦でも価値観の食い違いが生じる可能性があるため、話し合って決めましょう。

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