住宅ローンの選び方

生涯通して最も大きな買い物であるマイホーム。「いつの日か」と思いながら時が過ぎて具体的に検討する段階となり、住宅ローンの選び方に不安を感じる人は多いものです。

よほどの資産家でない限りは自己資金と借入を合わせて、アイホームを買うことになるので、住宅ローン契約が必要になってきます。

住宅ローンの選び方について知っておきたい基礎知識と注意したいポイントを見ておきましょう。

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提携ローン以外の住宅ローンは選択できるの?

住宅ローン選びより物件見学を先に行う人が多く、不動産担当者から進められるままに提携の宅ローンを選んでしまうことがあります。

「提携ローンあります」の文句を広告材料にしている会社もあるほどで、紹介されたところから借入すると有利なように感じるためです。

当然ながら、提携ローン以外でお金を借りることもできます。窓口を一本化することで面倒なやり取りがなくなることから「おまかせします」となりがちですが、よく考えないで契約するのはリスクです。

他の住宅ローンを使えば、総返済額がぐっと安くなるケースもあります。総返済額が変わらない水準でも返済期間を長く確保することで毎月の負担を軽減できたり、キャンペーンを行っていたり。いろいろな観点から自分に合う住宅ローンを検討したうえ、結論を出すのが得策です。

では、自分に合う住宅ローンを探すにはどのようなところに注目して比較すればよいのでしょうか。各商品で見るべきポイントは大きく分けて7つです。

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失敗しない住宅ローン選び 7つのポイント

いろいろな金融機関が住宅ローンを扱っていて、金利水準・返済方法・借入期間・保証料・事務手数料・繰上返済手数料・団信(団体信用生命保険)と7つの項目が変わってきます。

この中のどこに重点を置くかは各自の判断となりますが、総合的に考えて魅力的に感じる住宅ローンを選択しましょう。

【金利水準】固定金利 or 変動金利を選択する

住宅ローンには、固定金利と変動金利商品があります。商品同士の金利比較をする前にどちらにするかを決めておくことが大切です。

固定金利とは、最初に決めた金利水準がずっと変わらず、契約時点で総返済額を確定できる商品のことを指します。

返済計画を建てやすくて家計に対する影響が分かりやすい反面、変動金利よりも高めの金利設定になりやすいデメリットがあります。

変動金利とは、市場の金利動向に合わせて適用金利が変わっていく商品です。目先の金利が低く負担を軽減できる反面、金利上昇局面では想定以上に総返済額が高くなるリスクがあります。

最終的にどちらが得かは誰にも分からないので、何をリスクととらえるかによる判断となります。

経済状況に合わせて支払い金額が変化、家計が不安定になるのは避けたい人にとっては、固定金利が適しています。

反対に、将来的には多少の変動が見込まれても、今の段階の支払い負担を低く抑えたい人にとっては、変動金利がよいでしょう。

固定・変動が決まれば、該当する商品の中から少しでも金利が低い住宅ローンを選択するのが望ましく、金利ランキングなどマネー雑誌の商品一覧を参考にしながら、目星をつけていく流れです。

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【返済方法】元利均等返済 or 元金均等返済を選択する

返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。元利均等返済とは、元金と利息を合わせた毎月の返済額を一定にする返し方です。

返済開始当初は利息の支払いが多くなって、ほとんど元金が減りません。元金均等返済は、支払い期間で元金を均等割、残高に応じた利息を上乗せした金額を返済していく方法です。

支払い開始時は残っている元金が多いことから支払い利息も高くなり、出ていくお金が多くなります。元金の残高が減っていくに連れてかかる利息も減っていき、負担が軽くなる方式です。

ローン返済を始めてすぐは負担が重くなりますが、期間を通して支払った総返済額で比較すると、元利均等返済よりも有利になります。

いろいろな用語が出てきて複雑なので、簡単に整理しておきます。それぞれ、以下のような基準からどちらが良いのか判断しましょう。

◎元利均等返済が向いている人
・毎月の住宅ローン支払いを一定にしたい
・教育費がかかる今は負担が軽い方がよい
(子供が独立してからは負担が重くなっても頑張れる)

◎元金均等返済が向いている人
・今が多少大変でも、総返済額を少なくしたい
・早期リタイヤも考えているため、毎月の返済が減っていく返し方が望ましい

住宅ローン契約後のライフプランによって、適した選択肢が変わってきます。何歳で住宅購入するかによっても選択は異なるはずです。10年後や20年後の生活までふまえて、無理がない返し方を選びましょう。

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【借入期間】何年かけて返す計画?

借入期間とは、最長で何年かけて返済することが認められるかを示す数字のことです。実際の返済期間は借入期間の範囲で契約者が設定することになり、あくまでも上限値と考えてください。

たとえば、住宅金融支援機構のフラット35の場合、35年を超えない範囲で、ローン申込年齢から80歳を迎えるまでの期間が最長借入期間とされています。

35歳で申込をしたら「80~35」で「45年」になりますが、35年以内の制限があるため、最長借入期間35年になるということです。35年を超えない範囲で実際の返済期間を設定すれば良いので、20年や30年で返済していく計画ができます。

民間ローンだと、20年ローン・30年ローンというように、借入期間の上限がもっと短い商品もあります。

当然ながら、20年ローンを使うのに「30年かけて返す」という選択はできまません。何年で返すかで負担がかり違いますから、住宅ローン選びの重要なチェックポイントになるはずです。

一般的には借入期間が短いほど総返済額を少なくすることができますが、毎月の負担は重くなります。家計の状況を現実的にとらえて、無理がない住宅ローンを選択しましょう。

【保証料】無料と有料、どちらが良いの?

保証料とは、保証会社を使うための費用です。住宅ローンが返せなくなった時には保証会社が代わりに支払いを行ってくれて、金融機関が損をしないようにできています。

保証料は、契約者の信用力や借入金額・期間によって変わるのが通常です。一般的には何十万円もかかることが多いのですが、最近では保証料不要ローンも出てきています。

保証料がかからない分だけ頭金にまわすことができて、住宅ローン返済が楽になる商品です。

ただ、保証料がかかるローンより審査難易度が高くなる傾向もあり、希望すれば必ず申し込めるわけではありません。

保証料がかかっても審査に通過しやすいローンを選択するか、保証料なしのローンにとりあえず申込をしてみるのかの判断が必要です。

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【事務手数料】安ければ良いとは限らない!

保証料と合わせてチェックしたいコストの1つに事務手数料があげられます。事務手数料とは、金融機関の手続きに必要な手間賃のようなものです。

借入額に対して定率で徴収されるもしくは金額に関わらず固定料金と2種類があるので、有利な方を選択しましょう。

保証料にしても事務手数料にしても、住宅ローンのようなまとまったお金の借入だと、軽視できない金額になりがちです。

金利の単純比較で終わらずに付随コストについても計算に含めることが後悔しない住宅ローン選びのポイントになります。

数字を眺めているだけでは比較しにくいことが多く、手数料まで含めた総返済額のシミュレーションを行うと、負担が少ない商品がはっきりします。

具体的な数字を入れながら同じ計算方式で総返済額を計算、少しでも楽に返せる住宅ローンを探してみましょう。

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【繰上返済手数料】無料のローンを選ぶべき?

繰上返済とは、家計の余裕があるタイミングで通常支払いに上乗せした支払いを行い、ローンの早期完済を目指すことです。最近はネット銀行が扱う住宅ローンが増えてきて、繰上手数料無料とする商品が多々あります。

こまめに繰上返済を行うことを目標にしている人は手数料無料商品の恩恵を得やすく、魅力的な選択でしょう。

ただ、繰上返済手数料無料の住宅ローンが必ず有利というものではありません。ローン契約段階で繰上返済を計画しているくらいなら、毎月の返済額を増やした方が期間通した総返済額は少なくなる傾向があるためです。

手数料が有料でも、より低金利で借入できて、無理をしない範囲で上限いっぱいの支払い金額を毎月返していけるローンの方が総合的には得することも多くあります。

結局のところ、1つの項目の単純比較では本当に自分に合う商品が見えてきません。小さなポイントにこだわりすぎてよく考えたら損する選択にならないように、大局的なローン選びが大切です。

【団信】団体信用生命保険特約は付くか?

ほとんどの住宅ローンには、団信という保険契約がついています。団信とは、住宅ローンの支払い中に契約者が死亡・高度障害状態になった時、それ以降の支払いを免除する保険です。

最近の傾向として、団信に特約を付加、保障内容を充実させた住宅ローンも増えています。主要な住宅ローンの内容を調べるだけでも、こんなにいろいろな団信が見つかりました。

住宅金融支援機構「フラット35」新3大疾病付機構団信

フラット35の新機構団信に特約をつけた内容です。がん・急性心筋梗塞・脳卒中(3大疾病)で一定の状態になった時に保険金が支払われて住宅ローンの弁済に充てられる特約がつきます。

新3大疾病付機構団信を選んだ場合は契約金利に0.24%が上乗せとなり、毎月の返済の一部を保険料に充当していくイメージです。

イオン銀行 8大疾病就業不能保障

3大疾病にプラスして、高血圧症や糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎と5つの病気で1年以上働けない状態になった際の保障がつきます。

ローン金利への上乗せは0.3%とシビアな条件のようにも感じますが、同内容の生命保険に別途加入することを考えれば、妥当な範囲ではないでしょうか。

別の生命保険に入っている人だったら、合わせて見直しを進めることによって、トータルコストを軽減することもできます。

じぶん銀行 がん50%保障団信

満50歳までの契約なら、がんと診断されるだけで住宅ローン残高が1/2となり、支払い負担を軽減できる仕組みです。

じぶん銀行の場合は無料でこの保障がついてきて、就業不能状態にならなくても支払いが楽になります。

上乗せ金利0.2%でがん100%保障、上乗せ金利0.3%で11疾病保障とより充実させた特約もありますが、入院継続180日とかなり高めのハードルです。

住宅ローン選びをする時には、特約内容と保障条件をよく確認、万が一の時にも家族の生活を維持できる商品を優先しましょう。

合わせてすでに加入している生命保険の見直しも進めることが家計の負担を減らす近道です。

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金融機関の住宅ローン相談を活用しよう

選び方のポイントになるところをひと通り見てきましたが、住宅ローンを検討し始めた段階では、「そもそもいくら借りたらよいのか?」「今の収入から無理なく契約できるローン金額を知りたい」など、付随する疑問が出てくるものです。

疑問をクリアにしないことには、個別商品の比較・検討が進みません。

そこでおすすめしたいのが、金融機関の住宅ローン相談を活用する方法です。購入したい物件が決まっていない状態なら、所得水準が分かる源泉徴収票や確定申告書、健康保険証を持参して、相談窓口へと行ってみましょう。

インターネット銀行では専用ダイヤルの電話相談を受付けてくれることもあるのですが、「住宅ローンの基礎知識を得てから、具体的な商品の絞り込みをしたい」といった段階では、聞きたいことがうまく聞けず、結局理解が進まないリスクがあります。

基礎知識を得ることが目的なので、近所にある金融機関でも大丈夫です。比較的気軽に足を運べるところがあれば、対面相談が安心でしょう。

住宅ローン相談をするタイミングは?

教科書的な考え方からすれば、住宅ローン相談を行うのは具体的な物件探しをする前です。

収入やライフプランから考えたマイホームの購入予算を明確にしたうえで予算の範囲に納まる物件探しを進めていくことになります。

先に物件を見てしまうと、無理なローン計画に陥りがちです。せっかく夢のマイホームを手に入れても家族の生活が立ち行かないようでは幸せな暮らしは難しく、残念な結果になりかねません。

住宅展示場で聞いた話しを鵜呑みにしない

口酸っぱく言わせて頂きますが、いきなり住宅展示場に行ってすてきな物件と出会い、その場で「試算だけでも」といった流れで決めてしまうのは危険です。

住宅会社の営業さんがよく言う「○万円くらいまで借りられますね」も話し半分に聞かないと、家計を圧迫する原因になります。

住まい作りにあまりにも費用をまわしてしまうと、子供の教育プランだったり家族旅行の計画だったりと、いろいろなところにしわ寄せが出てくるものです。

無理のないローン金額を知りできるだけ有利な住宅ローンを選択、マイホームも家族の幸せも両立させるプランを考えてみましょう。

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